Права мнимого нового собственника и способы противодействия подобным визитам в отношении моей доли в квартире

В соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них заинтересованный участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ). Размер компенсации должен соответствовать действительной, то есть рыночной, стоимости*(1) причитающейся такому собственнику доли в праве собственности на имущество. Однако при этом закон не предусматривает заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.

Таким образом, положения п. 4 ст. 252 ГК РФ не предполагают лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации. Иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности, закрепленному в ст. 35 Конституции РФ, получившему дальнейшее развитие в п. 1 ст. 1 ГК РФ.

. В определении Конституционного Суда РФ от 07.02.2008 N 242-О-О указано, что принудительный выкуп у участника общей долевой собственности его доли вместо выдела его доли в натуре возможен лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: 1) незначительность доли; 2) невозможность реального выделения; 3) отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества. Данный вывод Конституционного Суда РФ воспроизведен и в определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.12.2010 N 30-В10-9.

Вопрос о незначительности доли, наличия или отсутствия существенного интереса в использовании общего имущества в каждом конкретном случае решается судом исходя из фактических обстоятельств дела, на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств. Причем суды учитывают самые различные обстоятельства, в частности: проживание собственника микродоли в этой квартире, его место регистрации, наличие у него иной жилой площади, факты родственных отношений с другим сособственником, наличие конфликтных ситуаций и т.п.

Разрешить возникшие между сособственниками разногласия по поводу выкупа доли квартиры и размера компенсации может только суд на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся доказательств. Денежная оценка рыночной стоимости отчуждаемой доли при недостижении соглашения может быть произведена независимым экспертом (экспертной организацией) как по инициативе сособственников, так и суда.