Ограничение прав бывшего мужа на квартиры при наличии особого ребенка

Очень прошу помочь разобраться в ситуации. Я нахожусь в официальном разводе несколько лет. Имею в собственности 2 приватизированные квартиры. В одной я являюсь единоличным собственником, во второй - пополам с общим от бывшего мужа несовершеннолетним сыном (1/2 доля на сына). Проблема в том, что наш сын инвалид детства, страдает тяжелой формой ДЦП и главное - тяжелой умственной отсталостью на фоне органического поражения мозга. В дальнейшем, я понимаю, что он не сможет проживать в той или иной квартире самостоятельно. Бывший муж не навещает сына, с годами ситуация все хуже, я понимаю, что он никогда не будет о нем заботиться. В настоящее время я пытаюсь выбить из него хотя бы алименты, от которых он уклонялся долгое время. Я хочу, чтобы он не имел права на пользование квартирами. У меня есть родная сестра, у нее трое детей. Эти квартиры, о которых я писала, от нашего с ней общего отца и от нашей с ней общей бабушки. Я бы хотела, чтобы у нее или ее детей, но никак не у бывшего моего мужа, были права на эти квартиры, если я не рожу еще ребенка. Могу ли я написать какой-то документ, в котором ограничу права бывшего мужа? Без муторного переоформления долей квартир на сестру или ее детей? Завещание я писать не очень хочу, потому что надеюсь еще родить ребенка и пожить, мне 33, но меня постоянно беспокоит бремя этих квартир, так получилось, что они именно мои, а мой единственный ребенок в дальнейшем не сможет ими пользоваться.