Как сохранить земельный пай и где найти покупателя - советы для пайщиков

Покупателей на землю искать можно путем размещения объявлений в интернете, СМИ и т.д. Договор купли-продажи земли заключается в соответствии с положениями параграфа 7 Главы 30 Гражданского кодекса РФ

Разместите объявление на сайте авито, либо рекламу в газете и обратитесь к услугам риэлторов, они будут рады Вам помочь

Валентина Анатольевна, у вас земли сельскохозяйственного назначения.

Поэтому у вас имеются ограничения по продаже своих паев.

В соответствии с ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения":

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Чтобы выгодно продать свои доли в праве общей долевой собственности, советую выделить свою долю.

Обратитесь в любую землеустроительную организацию для составления межевого плана зем. участка. Затем поставьте зем. участок на кадастровый учет. После этого, в Росреестре получите Свидетельство о гос. регистрации права собственности на участок. И только после этого продавайте. Только имейте в виду, что у муниципалитета есть преимущественное право покупки зем. участка.

Земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до 2002 года (до вступления в силу Федерального закона N 101-ФЗ [1]), является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения [1, п. 1 ст. 15]. Юридически действительное определение размеров земельных долей следующее [1, п. 2 ст. 15]:

- в виде простой правильной дроби,

- в гектарах,

- в баллах.

Трудовые коллективы реорганизуемых колхозов, совхозов и приватизируемых государственных сельскохозяйственных предприятий принимали решение о выборе формы собственности на землю, предусмотренной Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ). С учетом принятого решения в районную комиссию по приватизации земель и реорганизации сельскохозяйственных предприятий подавалась заявка на предоставление земли в ту или иную форму собственности, а также на выкуп или аренду сельскохозяйственных угодий сверх причитающихся хозяйству бесплатно по среднерайонной норме.

К заявке прилагались списки лиц, имеющих право на получение земли в собственность бесплатно среди лиц, работающих в сельском хозяйстве, включая только работников колхозов и совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, пенсионеров этих хозяйств [8]. В эти списки включались [7, п. 9]:

- работники колхозов и совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, пенсионеры этих хозяйств, проживающие на их территориях;

- лица, занятые в социальной сфере на селе (работники предприятий и организаций народного образования, здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, расположенных на территориях сельскохозяйственных предприятий);

- временно отсутствующие работники (военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства и т.п.);

- лица, имеющие право вернуться на прежнее место работы (в случае их возвращения);

- лица, уволенные с предприятия по сокращению численности работников после 1 января 1992 года.

При определении земельной доли (пая) учитывались сельскохозяйственные угодья в границах сельскохозяйственных предприятий, за исключением земельных участков [7, п. 10]:

- переданных в ведение сельских, поселковых, городских Советов народных депутатов, в том числе земель приусадебного фонда, участков, занятых сенокосами и пастбищами общественного пользования;

- включенных в фонд перераспределения земель;

- используемых сортоучастками для испытания новых сортов сельскохозяйственных культур;

- переданных хозяйству в аренду.

Размер индивидуальной земельной доли (пая) устанавливался независимо от трудового вклада и стажа работы и определялся в натуральном и стоимостном выражении. При этом стоимость земли оценивалась в размере 50-кратного налога на землю [7, п. 11].

Владелец земельной доли мог использовать ее следующими способами [7, п. 16]:

- получить при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства;

- внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив;

- продать или сдать в аренду другим владельцам долей (паев).

Последний вариант совместного использования - сдача в аренду всего поля - является весьма распространенным способом получения дополнительного дохода (и базой доходного подхода к оценке долей).

Мероприятия по формированию земельных долей проводились два десятилетия назад. Сейчас происходит увеличение оборота "сельхоздолей" в связи со сменой поколений их владельцев.

Неиспользование земель сельскохозяйственного назначения

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации [1, п. 4 ст. 6].

В этот срок не включается срок, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, а также срок освоения земельного участка. Срок освоения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не может составлять более чем два года [1, п. 5 ст. 6].

Критерии изъятия сельскохозяйственных земель

при снижении плодородия

Существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения является изменение числовых значений не менее трех следующих критериев, причиной которого стало использование земель с нарушением установленных земельным законодательством Российской Федерации требований рационального использования земли [16]:

- снижение содержания органического вещества в пахотном горизонте на 15 процентов или более;

- снижение кислотности в кислых почвах на 10 процентов или более;

- повышение щелочности в щелочных почвах на 10 процентов или более;

- снижение содержания подвижного фосфора на 25 процентов или более;

- снижение содержания обменного калия на 25 процентов или более.

Изъятие сельскохозяйственных земель

при неэффективном использовании

Статьей 6 Федерального закона [1] предусмотрен порядок побуждения пользователя земельного участка к надлежащему использованию.

1. Выявляются факты ненадлежащего использования земельного участка.

2. Назначается административное наказание (одновременно с назначением административного наказания выносится предупреждение уполномоченным исполнительным органом государственной власти о проведении государственного земельного контроля).

3. Если выявленные факты не устранены, то производится принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника (уполномоченный исполнительный орган государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля, вынесший предупреждение, направляет материалы о факте в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации) [1, п. 6 ст. 6].

4. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации по результатам рассмотрения материалов, поступивших от органа государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля, вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов в связи с его ненадлежащим использованием [1, п. 8 ст. 6].

5. Реализация земельного участка возможна только после осуществления кадастрового учета земельного участка. Невыделенные земельные доли как раз попадают в эту категорию. В случае принятия судебного решения о принудительном изъятии земельного участка и о его продаже на публичных торгах исполнительный орган при необходимости должен обеспечить проведение кадастровых работ и публичных торгов [1, п. 9 ст. 6].