Покупка гаража у наследников инвалида - продажа под оспариванием права собственности и залоговое обязательство

Мы хотим купить гараж у человека, который пока не является собственником этого гаража. У него был дед-инвалид, которому в пользование на время сдавали этот гараж внаем. То есть он не был собственником. Инвалид умер, гараж остался. Всвязи с этим предложили этому человеку (Леониду) внуку инвалида составить договор намерения со следующими пунктами: 1) Оформляем доверенность на меня (Николай-хочу купить этот гараж) на право подачи документов на право собственности в суд. 2) Заключаем предварительный договор купли-продажи между Николаем, и матерью Леонида (как прямой наследницей, дочерью Морозова И.В., она жива) следующего содержания: А) Я (Николай) вношу залог в 100 тыс. руб.; Б) в случае если суд признает за матерью Леонида право собственности, мы оформляем полноценный договор купли-продажи и залог остается у Леонида; В) в случае если суд не признает право собственности, вы (Леонид и его мать) отказываетесь от возможности использовать гараж до его сноса; Г) в случае сноса гаража вы возвращаете мне залог за минусом 3000 рублей за каждый календарный месяц, начиная с апреля 2014 года. Возможно ли такое? И еще мы имеем некоторые документы, хотели бы проконсультироваться, какова вероятность перевода этого гаража в собственность в принципе. Сколько будет стоить консультация?