Собственники многоквартирного дома требуют оплаты транзита теплопровода через их подвал - кто прав?

Наталья Анатольевна, в соответствии с положениям ЖК РФ у вас есть полное право оспорить данные действия в судебном порядке.

Решите вопрос с кондоминимумом. Только после этого можно решать вопрос с транзитом по Вашей земле.

1) "транзитный" водопровод не может быть общим имуществом собственников помещений в МКД, т.к. он предназначен для обслуживания более одного МКД. См. Постановление Правительства РФ №491. Т.В. является частью коммунальной сети используемой для водоснабжения.

Организация в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом,- пункт 4 части 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Тем самым сведениями о собственнике той либо иной инженерной системы жизнеобеспечения населения обладает администрация поселения.

В случае, если собственника магистральной сети водоснабжения по документам установить невозможно, то его устанавливают в судебном порядке.

Мы собственники требуем оплаты транзита трубопровода через наш подвал, а владелец торгового комплекса ссылается на разрешительные документы.

Наталья Анатольевна, но чем помешали эти трубы ??? Ведь это дополнительное тепло для дома в т.ч. и первых этажей. как только их уберут (пустят в обход дома) первые этажи заставят УК провести их обратно, полы будут ледяные. Вы не правы точно.эти трубы исключительно в интересах жильцов.

Здравствуйте!

Сначала Вы должны принять решение общим собранием собственников жилья о том, что должна производиться оплата за трубы, проходящие через подвал Вашего дома, и об установлении платы за это, также должен быть определен порядок действий (например, что все полномочия по заключению данного договора, проведению переговоров и т.д. возлагаются на председателя). После чего, пишите претензию в адрес ТЦ. В случае их отказа оплачивать Вам, Вы можете обратиться в суд.

учитывая, что отношения по энергоснабжению (в описанном примере – теплоснабжение) в силу норм ст. 539 ГК РФ регулируются путем заключения договора энергоснабжения, а силу ч. 2 ст. 539 ГК РФ договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации - энергопринимающее устройство соседнего дома, в обязательном порядке должно быть присоединено к сетям энергоснабжающей (теплоснабжающей) организации, то есть к тем сетям, которые проложены через такой дом.

Соответственно данные сети должны находится в собственности (или на ином праве) теплоснабжающей организации (иначе бы такие отоношения строились по принципу: теплоснабжающая организация – абонент – субабонент).

При данных обстоятельствах собственник (владелец) транзитных тепловых сетей обязан нести бремя их содержания в соответствии со ст. 210 ГК РФ и нести ответственность за ущерб, причиненный 3-м лицам, в связи с его ненадлежащим содержанием в соответствии со ст.15, 210, 1064 ГК РФ.

В принципе, поскольку данные ситуации с транзитными сетями довольно распространенное явление можно рекомендовать представителям собственников помещений в домах – транзитерах таких сетей предусматривать соответствующие условия их эксплуатации в договоре с ресурсоснабжающей организацией.

Обращайтесь в суд и взыскивайте в судебном порядке

Извлечение из постановления

Федерального арбитражного суда

Уральского округа

от 18 мая 2009 г. № Ф09-2962/09-С6

по делу № А71-8053/2008-Г10

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

организации "Райжилуправление" - Шафигуллин И.Ш. (доверенность от 11.01.2009);

общества с ограниченной ответственностью "Удмуртские коммунальные системы" (далее - общество "УКС") - Нилова В.В. (доверенность от 01.01.2009 N 2Д).

Организация "Райжилуправление" обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к администрации г. Ижевска, управлению имущественных отношений администрации г. Ижевска (далее - управление имущественных отношений) и обществу "УКС" о признании незаконным учета общего имущества собственников многоквартирных домов: тепловых трасс и транзитных трубопроводов горячей воды, проходящих по подвалам домов N 54 А по ул. Молодежная, N 72 по ул. К. Либкнехта, N 102 по ул. Воровского, N 175 по ул. Красноармейская г. Ижевска, бойлера горячей воды в подвале дома N 175 по ул. Красноармейская г. Ижевска и других транзитных трубопроводов в качестве муниципальной собственности и включение данного имущества в договор аренды от 05.12.2007 N 518, заключенный между управлением и обществом "УКС".

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Марков М.Г., Чистякова А.А., Ахмадуллина Н.А., Габсадыков Р.Р.

Решением суда от 25.12.2008 (судья Абуязидова Г.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2009 (судьи Снегура А.А., Казаковцева Т.В., Жукова Т.М.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, организация "Райжилуправление" просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неверное толкование судами п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, спорное имущество отвечает всем критериям общего имущества многоквартирного дома, так как оно обслуживает более одного помещения и находится в черте стены здания. Заявитель указывает на то, что в связи с передачей спорного имущества в аренду общества "УКС" ему создаются препятствия в использовании подвалов многоквартирных домов, находящихся в его управлении.

В отзыве на кассационную жалобу общество "УКС" ссылается на необоснованность доводов заявителя, просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами, между управлением имущественных отношений, управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Ижевска (арендодатели) и обществом "УКС" (арендатор) заключен договор аренды имущества от 05.12.2007 N 518, в соответствии с условиями которого арендатору во временное владение и пользование за плату передается имущество, указанное в приложениях N 1, 2 к проекту договора конкурсной документации для производства и бесперебойной передачи тепловой энергии и горячей воды, эксплуатации и обслуживания отопительной инфраструктуры г. Ижевска, на срок с 01.01.2008 по 30.11.2008. Передача имущества в аренду осуществлена по акту приема-передачи от 05.12.2007.

Организация "Райжилуправление" создана в целях управления многоквартирными домами и осуществляет следующие виды деятельности: заключает договоры с собственниками помещений, с подрядными и иными организациями, с поставщиками коммунальных услуг, ведет учет платежей за коммунальные услуги за содержание и ремонт жилых помещений, производит работы по обслуживанию и ремонту многоквартирных домов (пункты 2.1, 2.2 Устава названной организации).

Собственниками помещений в многоквартирных домах, расположенных в г. Ижевске по адресам: ул. Красноармейская, д. 175, ул. Воровского, д. 102, ул. К. Либкнехта, д. 72, ул. Молодежная, д. 54А, проведены собрания в форме заочного голосования. Согласно протоколам общих собраний собственников жилых помещений многоквартирных домов организация "Райжилуправление" выбрана управляющей организацией с 01.05.2008 и ей предоставлены полномочия представлять интересы жителей во всех судебных, административных, правоохранительных органах и иных организациях любой формы собственности.

Организация "Райжилуправление" обратилась в администрацию г. Ижевска с письмом от 01.07.2008, в котором, ссылаясь на ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 8 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, указывает, что тепловые трассы и транзитные трубопроводы горячей воды, проходящие по подвалам многоквартирных домов N 54 А по ул. Молодежная, N 72 по ул. К. Либкнехта, N 102 по ул. Воровского, N 175 по ул. Красноармейская и другие транзитные трубопроводы являются частью общей долевой собственности собственников помещений, учет имущества в муниципальной собственности и передача в аренду обществу "УКС" произведены незаконно, просило внести изменения в акты передачи оборудования и трубопроводов в аренду путем изъятия имущества собственников из этих перечней.

В ответ на указанное письмо администрация г. Ижевска в письме от 28.07.2008 N 1534 сообщила истцу, что указанные тепловые и транзитные трассы, а также бойлер горячей воды, обслуживающие несколько многоквартирных домов, в состав общего имущества отдельно взятого многоквартирного жилого дома входить не могут. Объекты являются собственностью муниципального образования "Город Ижевск" и на законных основаниях переданы в аренду обществу "УКС".

Организация "Райжилуправление", полагая, что передача в аренду имущества - теплотрасс отопления и горячего водоснабжения, проходящих по подвалам управляемых ею жилых домов, препятствует осуществлению деятельности по управлению этими домами в части проведения работ по содержанию и ремонту общего имущества жильцов, оказания коммунальных услуг, нарушает права представляемых им собственников помещений в многоквартирных домах, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, земельный участок, на котором расположен этот дом, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (общее имущество в многоквартирном доме).

Согласно п. 2, 5 - 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются в том числе оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Пунктом 8 указанных Правил предусмотрено, что внешней границей сетей тепло-, водоснабжения, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома.

Таким образом, суды, основываясь на приведенных правовых нормах, пришли к обоснованному выводу о том, что в состав общего имущества в многоквартирном доме могут входить только внутридомовые системы отопления и горячего водоснабжения, начинающиеся от стояков и заканчивающиеся внешней границей стены дома, и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Исходя из определений понятий "внутридомовая система отопления (горячего водоснабжения)", содержащихся в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, участки транзитных тепловых сетей, проходящих по подвалам жилых домов, и предназначенные для снабжения тепловой энергией нескольких домов, не могут быть отнесены к общему имуществу отдельно взятого многоквартирного дома.

При этом, как верно отметили суды, внешняя граница стены многоквартирного дома не может являться границей транзитных тепловых сетей, поскольку в силу п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме она является границей только сетей тепло-, водоснабжения, входящих во внутридомовую систему отопления и водоснабжения и являющихся общим имущества данного многоквартирного дома.

Исследовав представленные в материалы дела схем теплотрасс, суды признали, что спорные объекты систем отопления и горячего водоснабжения предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в нескольких многоквартирных домах, а не в одном многоквартирном доме, и, следовательно, не отвечают всем установленным законодательством критериям общего имущества многоквартирного дома.

Делая вывод о правомерности передачи спорного имущества в аренду обществу "УКС" суды руководствовались ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16, 50 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", п. 1.3 Положения о порядке управления муниципальным имуществом г. Ижевска, утвержденного Решением Городской думы г. Ижевска от 28.01.2004 N 180, в соответствии с которыми право сдачи спорного имущества в аренду принадлежит администрации г. Ижевска в лице управления имущественных отношений.

Из материалов дела следует, что договор аренды спорного имущества от 05.12.2007 N 518 заключен управлением имущественных отношений и управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Ижевска с обществом "УКС" как победителем конкурсных торгов на право заключения договора аренды муниципального имущества, предназначенного для производства и бесперебойной передачи тепловой энергии и горячей воды, эксплуатации и обслуживания отопительной инфраструктуры г. Ижевска, проведенных администрацией г. Ижевска в соответствии с постановлением от 02.08.2007 N 438 "О проведении конкурса".

Суды, установив, что конкурсные торги проведены в соответствии с п. 13, 14 Положения о порядке управления муниципальным имуществом города Ижевска, утвержденного решением городской думы г. Ижевска от 28.01.2004 N 180, пришли к обоснованному выводу о том, что передача органом местного самоуправления спорного имущества в аренду произведена правомерно, а общество "УКС" владеет и пользуется муниципальным имуществом, в том числе, спорными участками тепловых сетей и БГВС, на законных основаниях.

Таким образом, в удовлетворении требований организации "Райжилуправление" о признании незаконными учета спорного имущества в качестве муниципальной собственности и передачи имущества в аренду обществу "УКС" судами отказано правомерно.

Доводы заявителя о том, что спорное имущество отвечает всем критериям общего имущества многоквартирного дома, так как оно обслуживает более одного помещения и находится в черте стены здания, направлено на переоценку обстоятельств установленных судом, что в соответствии со ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25.12.2008 по делу N А71-8053/2008-Г10 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу автономной некоммерческой организации "Райжилуправление" - без удовлетворения.

Здравствуйте. Согласно ст. 44 ЖК РФ:

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

 1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

 3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

То есть Вам нужно инициировать общее собрание собственников и постановить взымать плату за пользование общего имузщества (подвала) данной организацией за плату, и предложить заключить догвоор за транзит трубы, а если откажуться потребовать убрать её.

Всем большое спасибо вопрос решен полюбовно. Ежемесячная оплата капает на счет дома. А ларчик просто открывался- я заказала новый акт границ балансовой принадлежности с указанием всех транзитёров, которые ранее не были учтены. Это и сыграло решающую роль в вопросе аренды за транзит трубопровода. Не сдавайтесь и все будет ок.