Как продать квартиру без налоговой нагрузки и использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий?

Помогите разобраться с очень сложной ситуацией... Я прописана с двумя детьми в Московской области, муж в Санкт-Петербурге. Родители мужа в марте 2013 года приватизировали 3-комнатную квартиру на 3 доли, но через полгода отец мужа умер, и мать попросила сына отказаться от своей доли в её пользу, чтобы меньше платить за квартиру. Теперь она ждёт получения наследства всей квартиры. Сейчас мы живем в Санкт-Петербурге и хотим продать 3-комнатную квартиру, с целью покупки для матери мужа 1-комн. И нашей семьи 2-комн., с доплатой. Вопросы такие: 1. Когда можно продавать 3-комнатную квартиру в Питере, чтобы не платить большой налог? С момента приватизации, смерти одного из участников долей или отказа моего мужа от своей доли в пользу матери? 2. У меня есть право на получение материнского капитала, но он ещё не оформлен, когда я смогу использовать мат. капитал, после получения сертификата, на улучшение жилищных условий? Второй ребенок рожден в сентябре 2011 г. 3. Мои дети прописаны в разных местах, старший сын у бывшего мужа /на 60-65 кв.метрах там прописано человек 8 и жильё не приватизировано/, младший вместе со мной в квартире моих родителей /на 40-45 кв. метрах 4 человека/, каков метраж квартиры нами должен покупаться, чтобы можно было использовать мат. капитал с целью именно улучшения жилищных условий и у органов опеки не возникло вопросов? 4. Имеет ли значение, при покупке своего жилья и использовании мат. капитала на улучшение жилищных условий, что наша семья из 4 х человек прописаны в разных местах? И если имеет, то какое? 5. Не будет ли, где-либо при оформлении документов, помехой отказ мужа от доли в пользу своей матери? Огромное спасибо заранее за помощь, буду очень признательна!