Можно ли перепродать квартиру в ипотеку под залог иной недвижимости?

Question

1)	Могу ли я в случае покупки кварты в ипотеку под залог иной недвижимости (нецелевой кредит), перепродать купленную квартиру (поскольку как я понял обязательства уже ложатся на то, чтоб не потерять залоговую недвижимость, а не купленную новостройку)?

Музыкантов Петр Владимирович · Accepted Answer

Продажа жилья в строящемся в соответствии с  ФЗ 14-ФЗ в доме, т.е., не реализация самой квартиры, а переуступка права ее требования (договор цессии) 
Продать еще не построенную квартиру довольно непросто. Но при наличии доли терпения – вполне реально. А вот реализовать виртуальное жилье, которое к тому же находится в залоге у банка, гораздо сложнее.

Продажа жилья в строящемся в соответствии с 214-ФЗ доме, – переуступка права ее требования (договор цессии) – дело довольно распространенное. Обычно так поступают, когда изменились жизненные обстоятельства, допустим, родился еще один ребенок и нужно жилье попросторнее. Или продавец виртуальной квартиры попросту хочет подзаработать на разнице цен – жилье на поздних стадиях строительства стоит гораздо дороже, чем на старте продаж. К тому же это выгодно и покупателю, так как он приобретает жилье до сдачи дома, а значит, заплатит меньше, чем за готовую квартиру.

Но реально ли продать по договору цессии квартиру в строящемся доме, если она находится в залоге у банка?
 В договоре должен быть  пункт, на который ранее заемщик не обратил внимания (особенно, если впоследствии никакого договора цессии заключать не собирался). А именно: запрет на отчуждение квартиры в течение трех лет после постройки дома (как вариант – до оформления права собственности) или до тех пор, пока не выплачен весь кредит.

Если такое ограничение в договоре имеется, то единственный вариант – погасить заем деньгами покупателя, снять обременение с объекта недвижимости и уже потом получить оставшуюся часть денег в обмен на переоформление договора долевого участия (ДДУ). 
Продавец ипотечной квартиры обременен в данном случае сразу двумя договорами: с застройщиком – о покупке жилья, с банком – о получении (и последующем возврате) кредита. А потому, скорее всего, потребуется получить разрешение у обоих, прежде чем удастся заключить с покупателем договор цессии.

Калашников Владимир Валентинович · Answer

Можете, ст. 421 ГК РФ.

Антюхин Алексей Владимирович · Answer

Сможете но с согласия банка соглансо Гл.23 ГК РФ.

Бережной Сергей Анатольевич · Answer

Да вы можете продать, при условии отсутствия ограничений в договоре с банком

Искендеров Эмиль Эльдарович · Answer

Только с согласия банка Вы можете отчуждать заложенную недвижимость

ГК РФ

Статья 346. Пользование и распоряжение предметом залога

1. Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

2. Если иное не предусмотрено "законом" или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно.

3. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Кандакова Анастасия Валерьевна · Answer

С разрешения залогодержателя можете продать квартиру согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ: "Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя".

Сергеев Олег Сергеевич · Answer

Указанная сделка возможна лишь с одобрения банка. В ином случае сделка будет признана недействительной.
Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Низамов Тимур Наилевич · Answer

если в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на "новостройку" в строке "Обременения, ограничения" ни чего не написано. И в выписке из ЕГРП (можно получить в Росреестре(Регистрационная служба)), так же ни чего не будет указанно в строке обременений и ограничений, тогда смело можете продать новостройку...

Можно ли перепродать квартиру в ипотеку под залог иной недвижимости?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Похожие вопросы

Сколько составляет ежемесячный платеж при ипотеке под залог имеющейся недвижимости?

Беру кредит под залог недвижимости - что такое ипотечный кредит и как не попасться на уловки?

Не могу платить по кредиту. Кредит взят под залог недвижимости. Как сделать чтоб не потерять квартиру?

Могу ли я в качестве залога написать ту недвижимость которую покупаю?

Есть оформленный кредит под залог недвижимости, как можно продать недвижимость в данном случае?

Переоформление обязательств по кредиту на залог недвижимости или рефинансирование

Банк отказывается выводить недвижимость из залога без погашения третьего кредита - правомочность решения

Может ли банк изъять квартиру под залог при невыплате потребительского кредита?

Последствия невыплаты кредита под залог имеющейся недвижимости при смене региона проживания семьи

Как не потерять залоговую недвижимость при задолженности по кредиту?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59