Оптимизация налоговых вычетов при продаже и покупке квартиры в Саратове - возможности и причины освобождения от уплаты налога

У нас была муниципальная 2-х комнатная квартира. В ней были прописаны: дед (пенсионер), тетя (пенсионерка+ опекун несовершеннолетнего), сестра (муж умер, имеет 2-х несовершеннолетних детей). Квартира была приватизирована в октябре 2013 года на всех в равных долях (5 человек). В ноябре 2013 года квартира была продана за 1500000 рублей, сделка оформлена документально. В декабре 2013 года была куплена новая квартира за 1700000 рублей, владельцем которой стала сестра. После сдачи налоговой декларации был начислен налог на доходы в сумме 65000 рублей, от которого были освобождены сестра с малолетними детьми (?), соответственно оставшаяся сумма налога 26000 рублей была распределена поровну на тетю и деда по 13000 рублей. Пенсия тети минимальная 6200 рублей, у деда тоже не большая. Вопрос у меня такой: 1.Каким образом можно свести к минимуму налоговые вычеты? 2.Можно ли получить право на имущественный вычет при покупке квартиры? 3.Почему сестра была освобождена от уплаты налога? Заранее благодарю! С уважением, Евгений. Город Саратов.