Должны ли мы перезаключить договор с новым собствеником, от которого ожидаем резкого увеличения арендной платы.

Закон не обязывает этого делать (ст. 617 ГК РФ). В порядке комментария.

"Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа

от 15 марта 2001 г. N КА-А40/1005-01

Федеральный арбитражный суд Московского округа

при участии в заседании: от ЗАО НПК "Сау" Калиша В.П. по доверенности от 22.01.2001 и Анисимова А.В., дов-ть от 09.10.2000; от ДГМИ г. Москвы Алексеева Б.В., дов-ть от 07.12.2000; от МГК Роспрофбизнес Храмчихина В.И. по дов-ти от 22.01.2001,

рассмотрев кассационную жалобу ДГМИ г. Москвы на решение от 27 ноября 2000 г. и постановление от 23 января 2001 г.

по делу N А40-28365/00-106-412

Арбитражного суда г. Москвы,

установил:

Решением от 27.11.2000 Арбитражного суда г. Москвы удовлетворены исковые требования ЗАО "Научно-производственная корпорация "Сау" (далее НПК "Сау") о признании недействительным Распоряжения Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы (ДГМИ г. Москвы) от 27.04.2000 N 1511 в части передачи в аренду Московской городской организации Российского профсоюза работников среднего и малого бизнеса нежилого помещения общей площадью 780,0 кв.м по адресу: г. Москва, Мясницкая улица, д. 40а.

Арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что распоряжение ДГМИ г. Москвы в оспариваемой истцом части не соответствует законодательству и нарушает права и охраняемые законом интересы истца.

Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 23.01.2001 судебный акт суда первой инстанции изменен. В части признания недействительности оспариваемого распоряжения по передаче указанного нежилого помещения площадью 60 кв.м в аренду решение суда отменено и в этой части в иске отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции частично согласился с выводом суда первой инстанции и указал на отсутствие нарушений прав истца относительно площади спорных помещений, составляющих 60 кв.м, поскольку договор аренды истца был заключен на площадь размером 720 кв.м.

В кассационной жалобе ДГМИ г. Москвы просит отменить принятые по делу судебные акты и в иске ЗАО НПК "Сау" отказать. При этом ответчик указывает на то, что арбитражный суд не обратил внимания на название Распоряжений Правительства РФ и Мингосимущества РФ от 27.08.99 N 1343-р и от 23.09.99 N 1307 "О передаче в государственную собственность г. Москвы объекта коммунально-бытового назначения". По мнению ответчика, спорное помещение изначально являлось муниципальной собственностью и поэтому договор аренды, заключенный ненадлежащим лицом - ГКИ РФ, ничтожен в силу ст. 168 ГК РФ, т.к. не соответствует ст.ст. 209, 608 ГК РФ.

В судебном заседании представитель ДГМИ г. Москвы поддержал доводы и требования кассационной жалобы, а представитель ЗАО НПК "Сау" просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив правильность применения арбитражным судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, арбитражный суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятого по делу решения (с учетом изменений, внесенных постановлением апелляционной инстанции) и постановления, в том числе и по доводам кассационной жалобы.

Всесторонне, полно и объективно исследовав представленные сторонами доказательства, дав им надлежащую правовую оценку, арбитражный суд первой, а при повторном рассмотрении дела и апелляционной инстанции, разрешил спор без нарушения требований процессуального законодательства, влекущих отмену судебных актов.

При этом установлено, что в соответствии с условиями договора N 01-12/2539, заключенного 09.10.95 между истцом и ГКИ РФ, истцу были переданы в аренду сроком на 20 лет нежилые помещения (помещения 1-го этажа и подвальные помещения) общей площадью 760 кв.м, расположенные по адресу: г.Москва, ул. Мясницкая, д. 40а.

В целях реализации распоряжений Правительства РФ от 27.08.99 N 1343-р и Министерства государственного имущества РФ "О передаче в государственную собственность г. Москвы объекта коммунально-бытового назначения" от 23.09.99 N 1307 и во исполнение распоряжения Мэра Москвы от 27.11.98 N 1203-РМ, ДГМИ г. Москвы было издано оспоренное распоряжение от 27.04.2000 N 1511-р о принятии на баланс ответчика 780 кв.м нежилых помещений по вышеуказанному адресу, с передачей их в аренду третьего лица по настоящему делу - Московской городской организации Российского профсоюза работников среднего и малого бизнеса.

Согласно ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного управления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы юридического лица, может быть признан судом недействительным.

В соответствии с ч.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Доводы же кассационной жалобы, сводящиеся к ошибочным утверждениям, что Правительство РФ и Мингосимущество РФ, издавая распоряжения о передаче из федеральной в государственную собственную собственность г. Москвы объектов коммунально-бытового назначения, признали, что спорное помещение изначально было муниципальной собственностью, а Госкомимущество России не вправе было заключать с истцом договор аренды, являющийся в силу этого ничтожным, не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не могут служить основаниями для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь ст.ст. 174, 175, 177 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 27 ноября 2000 г. и постановление от 23 января 2001 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-28365/00-106-412 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения".