Как поступить с договором, когда обнаружена коррупция между арендодателем и арендаторами?

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), при этом порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы является основанием для обращения арендодателя в суд с требованием о расторжении договора аренды в том случае, если такая плата не вносилась более двух сроков подряд (пп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ).

Кроме того, необходимо помнить, что нормы ГК РФ об аренде не запрещают предусматривать в договоре аренды условия о возможности одностороннего отказа от его исполнения. Если это прямо предусмотрено условиями договора, арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от его исполнения без обращения в суд (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Такой отказ автоматически влечет за собой расторжение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

В рассматриваемом случае в договоре аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если арендатор не вносил арендную плату в полном объеме или частично в течение более двух месяцев подряд. При этом на возможность арендодателя воспользоваться указанным правом не влияет и тот факт, что на момент заявления об отказе арендатор уже погасил часть задолженности на основании решения суда. Как показывает анализ судебной практики, право расторгнуть договор возникает у арендодателя с момента допущения арендатором нарушения, которое является основанием для расторжения договора, и действует до тех пор, пока это нарушение не будет полностью устранено (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 20.01.2010 N КГ-А40/12879-09). Следовательно, в приведенной ситуации арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды (то есть расторгнуть его в одностороннем порядке без обращения в суд).

Гражданское законодательство не содержит общих положений, определяющих момент прекращения договора в случае одностороннего отказа от его исполнения. Положениями ГК РФ об аренде этот вопрос также не урегулирован. В то же время по смыслу соответствующих норм ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения обязательства договор аренды, по общему правилу, должен признаваться прекращенным с момента получения другой стороной извещения (уведомления) о таком отказе (смотрите, например, п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66), постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09, постановление ФАС Московского округа от 23.03.2009 N КГ-А40/1860-09). Иной момент расторжения договора может быть указан в самом уведомлении о его расторжении или установлен непосредственно в договоре аренды.

Исходя из изложенного, сам по себе факт ограничения доступа арендатора в арендованные помещения без направления ему уведомления о расторжении договора не свидетельствует о том, что арендодатель отказывается от исполнения договора*(1). Следовательно, договор аренды продолжает действовать и у арендатора сохраняются права владения и пользования арендованным имуществом.

В связи с этим действия арендодателя по ограничению доступа арендатора в помещение будут являться неправомерными (определение ВАС РФ от 19.01.2012 N ВАС-17456/11, постановление ФАС Московского округа от 15.04.2013 N Ф05-2776/13, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2009 N 08АП-3446/2009). Арендатор в этом случае вправе на основании ст.ст. 15, 304 и 305 ГК РФ требовать от арендодателя устранения препятствий в пользовании этим помещением и возмещения причиненных указанным нарушением убытков (ст. 305 ГК РФ)*(2).

Разумеется, арендодатель в этом случае не вправе и удерживать находящееся в помещении имущество арендатора с целью побудить последнего погасить задолженность по арендной плате, поскольку, по смыслу ст. 359 ГК РФ, удержание как способ обеспечения исполнения обязательства может осуществляться только в отношении того имущества должника, которое оказалось в руках кредитора на законных основаниях и не было захвачено им против воли должника (п. 14 Информационного письма N 66). Следовательно, удержание имущества арендатора как способ обеспечения исполнения его обязательств может производиться только после окончания срока действия договора аренды и только в том случае, когда арендатор самостоятельно не вывез такое имущество. Действия арендодателя по удержанию имущества арендатора в период действия договора вследствие лишения арендатора возможности попасть в арендованное помещение являются противозаконными (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 16.12.2013 N Ф05-15855/13, постановления ФАС Уральского округа от 27.04.2010 N Ф09-2770/10-С6, от 10.06.2009 N Ф09-3781/09-С6, ФАС Волго-Вятского округа от 08.10.2007 по делу N А79-11689/2006).Правового консалтинга ГАРАНТ