Распределение доли в наследство - проблемы раздела жилой площади и коммуникаций

Я второочередной наследник 1/2 доли дома и земля (по завещанию от отца) , второй собственник тетя (первоочередной наследник по свидетельству на собственность от моей бабушки и дедушки). Хотим выделить долю в натуре. Общий дом 87 кв.м. Как выделятся доля в натуре по суду? Делится только жилая или общая доля? Как делятся коммуникации? Второй собственник хочет оставить мне 32 кв.м жилой площади, а себе забрать 25 кв.м жилой площади, а также прихожую 10 кв.м, кухню 13 кв.м и ванну комнату 7 кв м. (естественно со всеми коммуникациями) Говорит, что делится только жилая площадь и то что он первоочередной наследник, поэтому первый выбирает половину. Меня это не устраивает. Я предложил забрать жилую площа 40,4 кв.м, ему оставить 20 квм. жилой площади, с прихожей кухней и ванной, общим количество 46,7 кв.м. Его это не устраивает категорически! Если подавать иск в суд, то сколько стоит экспертиза и все тяжбы?