Как обезопасить сделку по продаже дома и покупке квартиры, чтобы защитить себя и мать?

Помогите, если это возможно. Ситуация такова: имеется дом, который по завещанию достался моей матери (она лишена родительских прав в отношении меня), также я её лишил родительских прав в отношении моей сестры (теперь ребёнок проживает со мной). Так получилось, что этот дом до сих пор не оформлен в частную собственность, по сути даже аренда земельного участка не продлили с 2010 года. Дом не сдан в эксплуатацию, и за него мать накопила более 50 тысяч долгов по коммунальным услугам. Мне она также не платит алименты за мою сестру. Сейчас собираются на неё заводить уголовное дело за неуплату алиментов. Срока там как такового нет, поэтому отделается исправительными работами. Итак, предысторию расписал, теперь самое главное. Мы хотим с ней договориться вот о чём: я могу взять на себя все затраты связанные с оформлением дома в собственность (в том числе и уплату коммунальных). А то если не продлят приватизацию в 2015 году, то дом пропадёт... По крайней мере в собственность его уже не скоро оформишь... Так вот, я беру все затраты, после чего мы выставляем дом с земельным участком и постройками на продажу за 3 млн. рублей. После этого я покупаю матери 1-ную квартиру за 1 млн. 200 тысяч (такие цены у нас на 1-ные квартиры в городе) + 200 тысяч (небольшую дачу). А себе забираю 1 млн.600 тысяч., в том числе списываю с неё все алименты. Вопрос: как сделать так, чтобы документально обезопасить себя (чтобы мать меня потом не обманула и не пропила все деньги или не просадила их где-нибудь) и успокоить мать (что я не оставлю её без крова над головой)... И ещё, если возможно, то как сделать так, чтобы купленную квартиру она не могла продать, обменять, подарить, завещать кому-либо, кроме моей сестры? Другими словами, чтобы после смерти матери, эта квартира была на ней и досталась моей сестре!? :). Вопрос не из лёгких, я сам долго думал. В итоге пришёл к выводу, что мои договора, как я хотел - были бы бессмысленны и против закона... Плюс признать её через суд недееспособной нельзя! Т.к. она потом не может работать... А на жизнь она себе хоть как-то малость, но зарабатывает.