Какие права наследников в отношении этой квартиры должны быть указаны нотариусом в свидетельстве о праве на квартиру?

Гражданин в качестве инвестора в 2004 г. заключил договор о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома. В 2007 г. договор был исполнен. Прием передача квартиры гражданином от Застройщика оформлен актом. Гражданин в качестве владельца жилого помещения заключил с управляющей компанией договор управления многоквартирным домом. До подачи в учреждение ФРС документов на государственную регистрацию права собственности гражданин умер.

С передачей квартиры по акту право собственности наследодателя на квартиру не возникло. «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации» (ст. 219 ГК). Поэтому право собственности на квартиру не входит в состав наследства.

Какие же права в отношении полученной квартиры возникли у наследодателя, не обратившегося с заявлением о государственной регистрации права собственности в учреждение ФРС? Какие права в отношении этой квартиры перешли к наследникам? Какие права наследников в отношении этой квартиры должны быть указаны нотариусом в свидетельстве о праве на квартиру?

Нотариус в предварительном порядке сказал, что формируется следующее мнение. Поскольку право собственности не возникло, то нотариус должен отказать наследникам в выдаче свидетельства о праве на наследство, а право собственности наследников на квартиру должно быть признано в судебном порядке. Такое мнение представляется неправильным хотя бы потому, что суд – это орган по разрешению споров и задача судопроизводства – защита нарушенных или оспоренных прав. Спора в отношении квартиры нет, нет субъекта, нарушающего либо оспаривающего право наследника на квартиру. Кроме того, поскольку право собственности на квартиру не возникло у наследодателя, суд примет решение о том, что это право к истцам в порядке наследования не перешло. Есть и другие доводы против изложенного мнения.

На сайте Федеральной нотариальной палаты в п. 7 Обзора №7 вопросов применения законодательных норм (О некоторых вопросах, связанных с применением в нотариальной практике отдельных норм гражданского и иного законодательства Российской Федерации (http://www.notariat.ru/section81543/text_499_28.aspx) указывается на возможность включения в состав наследства квартиры, переданной гражданину по договору передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации, не прошедшего государственную регистрацию.

Подобная ситуация реально существует в настоящее время. Однако у нотариуса возникли сомнения, какие права перешли к наследникам.

Представляется, что у наследодателя возникли следующие права в отношении квартиры, которые перешли к наследникам и которые должны быть указаны в свидетельстве о праве на наследство:

1) право владения квартирой;

2) право пользования квартирой;

3) право на обращение в качестве надлежащего лица (правообладателя) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Основанием возникновения права владения является передача квартиры наследодателю и п. 1 ст. ст. 224 ГК «Передача вещи»: «Передачей признается вручение вещи приобретателю... Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя…».

Основанием права пользования являются договоры наследодателя о предоставлении жилищных и коммунальных услуг (с управляющей компанией, другими субъектами).

Основанием права на обращение в учреждение ФРС с заявлением о государственной регистрации является ст. 219 ГК РФ и п. 5 ст. 5 «Права инвесторов» Закона РСФСР от 26 июня 1991 года №1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», в котором установлено: «Инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций».

С государственной регистрацией права собственности к правам владения и пользования добавится и право распоряжения квартирой («триада»).

Прошу разъяснить вопрос о том, какие права в отношении полученной квартиры возникли у наследодателя, не обратившегося с заявлением о государственной регистрации права собственности в учреждение ФРС? Какие права наследников в отношении этой квартиры должны быть указаны нотариусом в свидетельстве о праве на квартиру?

Спасибо за ответ.

С уважением, Сухомлинов Аркадий Николаевич.