Как правильно оформить наследство при не зарегистрированном дарственном договоре и прописанном брате

Умер собственник 100% доли на квартиру по дарственной от 1992 года при купле-продаже квартир. В дальнейшем договор дарения нигде не регистрировался (какой документ должен еще быть на руках у собственника-и что влечет его отсутствие?). в данный момент в квартире прописан только старший брат умершего. Никто в права наследства вступать не претендует кроме прописанного. У умершего есть ребенок 14 лет-с женой были в разводе (ей сообщалось о смерти мужа бывшего). о том что такая ситуация с квартирой-ей не афишировалось и они не узнают об этом никогда (считают что квартира оформлена на брата т.к. умерший вел аморальный образ жизни). Так как у брата нет другого места жительства и фактически только он оплачивал счета и следил за квартирой какой выход может быть для него из этой ситуации. Получается прописан и никто.. никакх прав. 1.Может ли брат придти к нотариусу и сообщив что он единственный наследник начать оформилять на себя квартиру-как бы считясь по факту принявшим наследство? На каких основаниях нотариус может отказать в открытии наследства. 2.Либо выгоднее ждать совершеннолетия ребенка плюс еще три года прошествия срока исковой давности и тогда через суд оформлять принятие по факту. Посоветуйте что делать... спасибо.