Как обеспечить гарантию продления договора (или перезаключения) на следующий срок?

Вам, вероятно, не стоило вкладывать в арендованную квартиру существенные средства, особенно, если эти расходы не включены в счёт арендной платы. С согласия арендодателя посредством составления дополнительного соглашения к договору можно включить в договор условие о преимущественном праве арендатора, соблюдающего условия договора, на пролонгацию договора на новый срок или просто указать, что договор считается продолженным на новый срок равный первоначальному сроку, если ни одна из сторон за 3 месяца до истечения срока договора не предупредила другую о том, что договор не будет продлён. Вообще вопросы найма регулируются ГК РФ. Согласно ст.684 ГК РФ (если иное не установлено заключённым договором) по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Естественно, что такой спор будет предметом судебного рассмотрения.