Права арендодателя и арендатора при сдаче квартиры - что нужно знать и какие возможности при несвоевременной оплате

Здравствуйте Ольга Владимировна !

Для того что бы не возникло проблем необходимо, что бы стороны заключили договор аренды жилого помещения.

Законом установлены такие права и обязанности сторон по договору аренды жилого помещения:

Арендатор обязан:

• использовать жилье только по назначению, то есть исключительно для проживания;

• обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии;

• производить перепланировку и реконструкцию только с согласия арендодателя;

• своевременно вносить арендную плату за жилье;

• самостоятельно оплачивать коммунальные услуги;

• производить текущий ремонт жилого помещения.

Арендатор имеет право:

• с согласия арендодателя вселять в жилье других лиц для постоянного проживания в нем;

• предварительно уведомив арендодателя, вселить в жилье других лиц для временного в нем проживания без взыскания с них арендной платы;

• с согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду.

Арендодатель обязан:

• передать арендатору жилое помещение в состоянии, которое отвечает условиям договора и его назначению;

Арендатор в присутствии арендодателя должен убедиться в том, что состояние жилья соответствует условиям договора. Если же имеются какие-то недостатки, не упомянутые в договоре, следует составить акт, в котором подробно их описать, подписать его вместе с арендодателем и приложить к договору. Это поможет избежать недоразумений по окончании срока действия аренды.

• производить капитальный ремонт жилья;

• без согласия арендатора не производить перепланировку, если таковая существенно изменить условия пользования жильем;

• предупредить арендатора о правах третьих лиц на недвижимое имущество, которое передается в аренду. В противном случае арендатор может претендовать на уменьшение размера арендной платы или расторжение договора и возмещение убытков.

Условия, предусмотренные законом, в договоре указывать не обязательно. А вот, если стороны желают предусмотреть какие-то дополнительные условия или по-иному, чем в законе, урегулировать отношения между собой, такие пункты нужно будет внести в договор.

Например, договором можно предусмотреть обязанность арендатора застраховать жилье. Законом такая обязанность предусмотрена только, если предметом договора аренды является государственное или коммунальное имущество. Договором также может быть предусмотрено право арендатора сдавать помещение в субаренду без согласия арендодателя. Или, к примеру, на арендатора может быть возложена обязанность осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт жилья с последующим зачислением стоимости ремонта в счет арендной платы.

Договором обязательно устанавливается размер платы за пользование жильем, сроки и форма оплаты. Может быть предусмотрен периодический пересмотр, изменение (индексация) размера арендной платы. Коммунальные услуги обычно оплачиваются арендатором отдельно, если же их стоимость входит в стоимость аренды, это должно быть обязательно указано в договоре.

Договора аренды жилья заключается на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, он считается заключенным на 5 лет.

Договор аренды жилого помещения, заключенный на срок менее одного года, считается краткосрочным наймом. К таким договорам не применяется ряд положений, применимых к долгосрочным договорам. А именно: право арендатора на вселение других лиц для постоянного проживания, а также право на вселение временных жильцов; преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а также преимущественное право арендатора на покупку жилья; право арендатора на заключение договора субаренды.

По истечении срока действия договора арендатор имеет преимущественное право на заключение договора найма жилья на новый срок, а в случае его продажи – на приобретение жилья. Это значит, что если арендодатель имеет намерение в дальнейшем сдавать или продать квартиру, он должен в первую очередь предложить сделку арендатору и только в случае его отказа может заключить договор с третьим лицом.

Не позднее 3 месяцев до окончания срока действия договора арендодатель может предложить арендатору заключить новый договор на тех же или на других условиях, либо сообщить о своем намерении более не сдавать помещение в аренду. Если же, сообщив о своем отказе заключить договор аренды на новый срок, арендодатель сдаст помещение другому лицу, ему придется возместить бывшему арендатору убытки, связанные с отказом от договора. Бывший арендатор также будет иметь право требовать переведения на него прав нанимателя.

Договор аренды может быть расторгнут досрочно по инициативе одной из сторон.

Арендатор имеет право в любой момент отказаться от договора аренды, предупредив об этом арендодателя письменно за три месяца. В противном случае, арендодатель может требовать выплаты арендной платы за три месяца, если докажет, что в течение этого срока не мог заключить договор аренды на тех же условиях с другим лицом.

Если отказ мотивирован тем, что помещение стало неприспособленным для проживания, срок в три месяца не применяется.

Арендодатель может требовать расторжения договора аренды в случае необходимости использования помещения для проживания его самого или членов его семьи. В таком случае он должен предупредить арендатора не позднее, чем за два месяца.

Если жилье используется не по назначению, систематически нарушаются права и законные интересы соседей, арендодатель может предупредить арендатора о необходимости устранить правонарушения, а в случае, если предупреждение будет проигнорировано, расторгнуть договор. Все предупреждения следует делать в письменной форме в виде заказного письма с уведомлением о вручении.

По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут решением суда, в случае невнесения арендной платы в течение 6 месяцев, а при краткосрочном найме – более двух раз.

Если арендодатель докажет, что арендатор разрушает или портит жилье суд также может принять решение о расторжении договора. Доказательством в данном случае может служить протокол об административном правонарушении, акт обследования жилого помещения представителями ЖЭКа и т.д. В некоторых случаях арендатору может быть дан срок не более года на восстановление жилья.

Договором можно предусмотреть другие условия расторжения договора. Например, может быть установлен более длительный, чем 6 месяцев срок задолженности по арендной плате, при котором договор может быть расторгнут.