Как будет распределена новая общая собственность ТСЖ в случае реконструкции дома (или строительства нового здания)?

Несколько моментов.

1. Оспорить - можете. Право на подачу иска в суд - безусловное, суд обязан принять любой иск. Другой вопрос, будет ли иск удовлетворен.

2. На самом деле настораживает такой момент - настойчивое утверждение о принятии устава ТСЖ в 1992г. - именно там прописано такое распределение. Дело в том, что ТСЖ в 1992г. не могло быть зарегистрировано, само понятие ТСЖ возникло только в 1996г., по принятии Федерального закона от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".

3. Закрепление в уставе такого распределения долей в общем имуществе, по сути, правового значения не имеет. Решение могло быть принято только на собрании собственников помещений, а не членов ТСЖ, пусть даже эти собрания совпадали по персональному составу, соответственно, такое решение оформляется протоколом собрания собственников помещений, а не членов ТСЖ. Так что наличие в уставе такого положения само по себе, без наличия решения упомянутого общего собрания собственников (домовладельцев), не имеет юридического значения.

Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ

"О товариществах собственников жилья"

(с изменениями от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.)

"Статья 9. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме

1. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади, если решением общего собрания домовладельцев, принятым в соответствии с установленной статьей 22 настоящего Федерального закона процедурой, или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество (далее - соглашение домовладельцев) не установлено иное.

Доля участия домовладельца - собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади, или в иной единообразной форме, установленной соглашением домовладельцев.

Доля участия по соглашению домовладельцев может быть установлена разной для различных групп домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме.

2. Доля собственности каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме следует судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу.

3. Доля собственности нового домовладельца в праве общей собственности на общее имущество равна доле предшествующего домовладельца.

Статья 22. Организация общего собрания домовладельцев

1. Уведомление о проведении общего собрания домовладельцев направляется лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, в письменной форме и вручается каждому домовладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.

2. В уведомлении о проведении общего собрания указываются: по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня.

3. Каждый домовладелец на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия, установленной в соответствии с положениями статьи 9 настоящего Федерального закона.

В случае, когда в государственной и (или) муниципальной собственности находится более 30 процентов площади помещений в кондоминиуме, собственник этих помещений или уполномоченный им орган может принять решение о перераспределении между остальными домовладельцами пропорционально доле их участия части принадлежащих ему голосов на общем собрании (свыше 30 процентов голосов).

4. Общее собрание домовладельцев правомочно, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов домовладельцев.

В случае отсутствия кворума инициатор назначает новые дату, место и время проведения общего собрания. Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося ранее общего собрания.

5. Общее собрание домовладельцев ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих домовладельцев или их представителей. Для ведения протокола собрания избирается секретарь собрания.

Первое собрание домовладельцев ведет инициатор собрания.

6. На общем собрании по выбору способа управления кондоминиумом принимается решение: либо о передаче недвижимого имущества в управление уполномоченной государством или органом местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги, либо об образовании товарищества собственников жилья и утверждении его устава.

7. Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом.

8. Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании".

4. И особого смысла оспаривать, честно говоря, нет. Во-первых, при таком раскладе фактически владельцы меньшей площади будут платить больше, чем владельцы большей площади - участие в расходах на содержание общего имущества идет пропорционально доле в праве общей собственности.

Во-вторых, если рассмотреть внимательно ст. 37 ЖК РФ, то из нее следует, что доля в праве общей собственности самостоятельно не отчуждается и всегда следует судьбе квартиры. И, даже доказав неправомерность существующего в настоящий момент распределения долей, какой-либо пользы (за исключением указанного вреда, по образному выражению) владельцы квартир меньшей площади не получат.