Как правильно купить помещение с неузаконенной перепланировкой и защитить себя от ответственности - советы и рекомендации

Question

Я хочу приобрести помещение с неузаконенной перепланировкой. Настоящий собственник в 2012 году заключил договор аренды с банком, в котором прописано, что арендатор самостоятельно узаконивает произведенную им перепланировку. До настоящего момента перепланировка не узаконена и сроки выполнения не оговорены. Сам договор сроком на 11 мес. Перепланировка заключается в том что арендатор прорубил отдельный вход со улицы. Я заинтересована в этом арендаторе и планирую после покупки помещения продлить с банком договор аренды. Нужно ли в договоре купли продажи отразить неузаконенную перепланировку, чтобы себя оградить от ответственности и как правильно документально оформить.

Музыкантов Петр Владимирович · Accepted Answer

Неузаконенная перепланировка – это, когда реальная планировка помещений, например, конфигурация стен, расположение оборудования и другие составляющие понятия «планировка», квартиры, дома или любого другого объекта недвижимости отличается от зафиксированной в документах БТИ. Ответственность за незаконное (самовольное) проведение перепланировки или переустройства помещения, прописана в пунктах 2 и 5 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации. В части 2 говорится, что «самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение лицо несёт предусмотренную законодательством ответственность». Последствия неузаконенной перепланировки, как правило, предписания различных органов и учреждений, а также квитанции об уплате штрафов. Органы исполнительной власти при обнаружении незаконной перепланировки могут предпринять действия вплоть до обращения в суд, с исками о продаже с публичных торгов помещений находящихся в собственности граждан. portal-law.ru

Искендеров Эмиль Эльдарович · Answer

Если Вы купите такое имущество с указанным недостатком, то все негативные последствия незаконной перепланировки распространятся на Вас (ст. 25-29 ЖК РФ) Жилищный кодекс РФ Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения 1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного "частью 6 статьи 26" настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с "пунктом 3 части 2 статьи 26" настоящего Кодекса. 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную "законодательством" ответственность. 3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. 4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. 5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в "части 3" настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного "частью 4" настоящей статьи, принимает решение: 1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние; 2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние. 6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном "частью 3" настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном "частью 5" настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном "частью 5" настоящей статьи порядке.

Удалено · Answer

Арендатор не несет ответственности за неузаконенную перепланировку,все последствия лежат на собственнике.
Я сомневаюсь,что вам зарегистрируют сделку,так как  в кадастровом паспорте  будет указано,что имеется неузаконенная перепланировка.
Статья 18. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав
1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государст

http://www.consultant.ru/popular/o_gosudarstvennoj_registracii_prav_na_nedvizhimoe_imuwestvo_i_sdelok_s_nim/158_3.html#p624
© КонсультантПлюс, 1992-2014
Федеральный закон
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
от 21.07.1997 N 122-ФЗ

http://www.consultant.ru/popular/o_gosudarstvennoj_registracii_prav_na_nedvizhimoe_imuwestvo_i_sdelok_s_nim/
© КонсультантПлюс, 1992-2014

Удалено · Answer

Суть не меняется. Жилое или нежилое помещение - разницы нет

Моисеев Владимир Николаевич · Answer

Уважаемая Наталья Владимировна , г. Волгоград !
Неузаконенная перепланировка это обременение, которое сохраняется у нового Собственника, поэтому обязанность по ее  узаканиванию возлагается на нового Собственника.

Удачи вам                      Владимир Николаевич
                                         г.Уфа 30.10.2014г
                                         09:58 моск.

Наталья Владимировна · Answer

У меня не квартира, а нежилое помещение, в котором сделан вход путем прорубания стены с фасада дома.

Как правильно купить помещение с неузаконенной перепланировкой и защитить себя от ответственности - советы и рекомендации

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Жилищный кодекс Российской Федерации (ред. от 20.02.2026)

Похожие вопросы

Как оформить акт приемки помещения с продаваемым оборудованием и заключить договор с новым арендатором?

Требуется ли доверенность от предыдущего владельца для исполнения просроченного договора перепланировки новым владельцем

Спор о субаренде нежилого помещения - возможно ли взыскать с арендатора компенсацию за ремонт и арендную плату

Собственник обманул - перепланировка не узаконена, как быть?

Возможная ответственность арендатора при одностороннем отказе от аренды двух помещений

Может ли физ. лицо-арендатор открыть магазин на арендованном помещении после регистрации ИП - нужны ли поправки в договоре аренды?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59