Возможные подводные камни при покупке смежных участков на землях Садово-Дачного товарищества с переуступкой прав.

Добрый день!

Понятие

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (п. 1 ст. 382 ГК РФ). Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (п. 1 ст. 388 ГК РФ).

Особенности договора

1. Соглашение об уступке требования должно быть совершено в той же форме (простой письменной или нотариальной), что и первоначальный договор с должником (п. 1 ст. 389 ГК РФ). Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

2. Если иное не предусмотрено договором или законом, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласия должника (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Однако по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника, уступка требования без согласия должника не допускается (п. 2 ст. 388 ГК РФ).

Внимание! Личность кредитора имеет существенное значение, в частности, в отношениях по договору простого товарищества (п. 4 Обзора практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве).

3. Требование переходит к новому кредитору в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 389.1 ГК РФ).

4. О состоявшейся уступке требования необходимо письменно уведомить должника. В противном случае действия должника, исполнившего обязательство первоначальному кредитору до получения уведомления о переходе права к другому лицу, будут считаться правомерными (п. 3 ст. 382 ГК РФ).

5. По соглашению об уступке можно передать требование по обязательству, которое возникнет в будущем (будущее требование), если уступка производится на основании сделки, связанной с осуществлением ее сторонами предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 388.1 ГК РФ).

6. Право требования по денежному обязательству можно передать частично, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 384 ГК РФ).

7. К новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства (залог, поручительство и т.д.), а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты. Иное может быть предусмотрено в законе или договоре (п. 1 ст. 384 ГК РФ).

Заметим, что при уступке требования переход права залога к новому кредитору происходит автоматически. Составление отдельного соглашения о передаче права залога не требуется (п. 19 Обзора практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации).

8. Кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором (п. 1 ст. 390 ГК РФ). При уступке кредитором должны быть соблюдены условия, указанные в п. 2 ст. 390 ГК РФ, а также иные требования, которые могут быть предусмотрены законом или договором.

Существенные условия

Это условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

Существенными условиями являются:

- сведения об обязательстве, из которого вытекает право требования (п. 1 ст. 382 ГК РФ);

- если уступается будущее требование - его определение способом, позволяющим идентифицировать это требование на момент его возникновения или перехода к новому кредитору (цессионарию) (абз. 2 п. 1 ст. 388.1 ГК РФ).

Внимание! Соглашение об уступке права требования, в котором указано лишь наименование должника, действительно, если иных обязательств у должника перед первоначальным кредитором нет (п. 12 Обзора практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Важные детали

Если в соглашении об уступке не указана цена передаваемого требования, это не означает, что право требования передается безвозмездно. Вопрос о возмездности сделки должен решаться в зависимости от реальных намерений сторон с учетом фактически сложившихся между ними отношений (п. 9 Обзора практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации).

См. форму соглашения

{Путеводитель по сделкам. Уступка денежного требования (цессия). Общая информация {КонсультантПлюс}}

Если они собственники, то должна быть купля-продажа (ст. 209, 454 ГК РФ). В целом подвоха нет.

Если земля в собственности, то должна быть купля-продажа (ст.209 ГК РФ).

Это продажа воздуха.

Пусть продавцы регистрируют своё право собственности согласно ст. 8.1 ГК РФ (Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом), а потом предлагают к продаже.

Подвох в том что покупка осуществляется по договору купли продажи . а не по переуступке

Все это ничтожно и чревато потерей и денег и участка.

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Сергей Александрович, здравствуйте!

В первую очередь необходимо отметить, что уступка (переуступка) возможна только в отношении права требования по какому-либо обязательству, а не права собственности.

Право требовать что-либо по какому-то обязательству является правом относительным - то есть применительно к определенному лицу - стороне в обязательстве (договоре).

А право собственности - абсолютное право, то есть право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом применяется ко всем и каждому (никто не вправе нарушать права собственника и в отношении перед любым лицом он является собственником данного имущества).

В Вашем случае, по всей видимости, "продавцы" не являются собственниками, поэтому и "продают" свои участки по договорам переуступки.

Такое тоже возможно. Но при этом необходимо иметь в виду, что непосредственно собственником в результате приобретения участков по таким договорам Вы не станете. Во всяком случае, не в результате заключения таких сделок, а возможно впоследствии.

Кроме того, необходимо учитывать нижеприведенные нормы Гражданского кодекса РФ об уступке права требования.

Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу

1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.

Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

4. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику - физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.

Статья 383. Права, которые не могут переходить к другим лицам

Переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.

Статья 384. Объем прав кредитора, переходящих к другому лицу

1. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

2. Право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом.

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, право на получение исполнения иного, чем уплата денежной суммы, может перейти к другому лицу в части при условии, что соответствующее обязательство делимо и частичная уступка не делает для должника исполнение его обязательства значительно более обременительным.

Статья 385. Уведомление должника о переходе права

1. Уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено.

Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

2. Если должник получил уведомление об одном или о нескольких последующих переходах права, должник считается исполнившим обязательство надлежащему кредитору при исполнении обязательства в соответствии с уведомлением о последнем из этих переходов права.

3. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования).

Статья 386. Возражения должника против требования нового кредитора

Должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора, если основания для таких возражений возникли к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Исходя из этого, Вам следует в первую очередь выяснить объем прав "продавцов", которые они хотят передать Вам по договорам переуступки.

Добрый день!

Собственники должны заключить с Вами напрямую ТОЛЬКО договор-купли-продажи по правилам ГК РФ (описанным выше).

Далее регистрируйте сделки в палате и получайте свидетельства.

Предварительно попросите их заплатить долги по членским взносам + налоги на недвижимость ,чтобы потом их не искать.

Это по договору ДДУ можно переуступать право требования по цессии (когда дом еще не достроен, т.к. у застройщика появляются обязательства перед покупателем)

Возможно, что есть еще какие - то детали, которые я не знаю (если это многоходовая схема)

С уважением,

Вадим

Здравствуйте, Сергей Александрович!

Из Вашего вопроса можно понять следующее. Те кто Вам предлагает заключить договор уступки требований (ст. 382 ГК РФ) не являются собственниками данных земельных участков. В этом то и есть подвох.

В соответствии с ч. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Если земельный участки, о которых Вы говорите, находятся в аренде, то в соответствии с вышеуказаной статьей они могут быть Вам переданы по соглашению о переуступке прав и обязанностей арендатора. В эжтом случае согласия собственника участков не требуется, за исключением случаев, когда необходимость получения такого согласия прямо предусмотрена договором аренды.

Если земельные участки находятся в собственности тех лиц, которые Вам хотят их передать, то просто переуступить право собственности нельзя.

Данные земельные участки могут быть отчуждены собственниками по какой либо сделке: дарение, купля-продажа, мена и т. д. (549, 567, 572 ГК РФ).

Если договор аренды заключен на срок свыше года, то дополнительное соглашение так же подлежит государственной регистрации.

Договор об отчуждении земельного участка во все случаях подлежит государственной регистрации. (ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).