Как выселить арендатора из жилых помещений, признанного незаключенным договором - правовые основания и возможные варианты решения.

В 1997 г. между юр.лицами подписан договор аренды жилых помещений для проживания сроком на 20 лет. Данный договор фактически считается не заключенным т.к. нет существенного условия-арендная плата (по договору арендатор платит только коммунальные услуги). На сегодняшний день там проживает гр.Х со своей семьей, являющийся директором этого юр.л. (арендатора). В течении всего этого времени гр.Х исправно платил коммунальные услуги арендатору. Как и на каком основании сейчас можно выселить гр.Х с семьей? 1) В связи с прекращением права на проживание, т.к. в силу статья 37 часть 7 ЖК РФ у гр.Х возникло право проживания на основании устного соглашения с собственником (договор аренды не берем в счет т.к. не заключенный), но теперь прекратилось в связи с отказом собственника. 2) В связи с не приобретшим права на проживание, т.к. проживал без каких-либо догворов найма, аренды и т.д. или 3) Признать проживание гр. Х на основании фактически договора безвозмездного пользования на неопределенный срок и в связи с односторонним отказом выселить.. Помогите выселить, т.к. собтвенник в убытке, продать не может, а гр.Х хорошо устроился бесплатно живет и в ус не дует. На признание договора аренды незаключенным вышел срок исковой давности (хотя здесь мнение и расходится но рисковать не хочится)..