Вопросы о возмещении пени за просрочку сдачи квартиры и возможные расходы при судебных исках против застройщика

Уважаемый Сергей! Разъясняю Вам, что по смыслу части 1 пункта 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Пунктом 2 статьи 6 того же ФЗ предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (т.е., одной сто пятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ).

В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), – с другой.

Указанной норме ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» корреспондирует статья 330 ГК РФ, предусматривающая, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Застройщик также обязан возместить все причиненные участнику долевого строительства убытки сверх неустойки (статья 10 Закона N 214-ФЗ).

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и принятыми в соответствии с ним иными правовыми актами.

Согласно пункта 6 Обзора Верховного Суда РФ по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дела, утвержденного Пленумом Верховного суда РФ от 01.02.2012, к отношениям, возникшим из договора, заключенного гражданином-инвестором, являющимся участником долевого строительства многоквартирного дома, в целях приобретения в собственность жилого помещения для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей…

Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой.

Поэтому при невыполнении ответчиком обязательств по договору, в том числе при нарушении сроков строительства, потребитель имеет право на взыскание в его пользу компенсации морального вреда.

В силу статьи 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда, а взыскивается с застройщика, исходя из самого факта нарушения прав дольщика, как потребителя, с учетом фактических обстоятельств дела, а именно:

- жилое помещение приобреталось Истцом для личных нужд,

- он своевременно не смог воспользоваться жилым помещением и

- претерпел психические и нравственные страдания в связи с нарушением Ответчиком, как застройщиком, договорного обязательства о постройке многоквартирного жилого дома и передаче Истцу квартиры в срок, установленный договором долевого участия в строительстве.

Кроме этого, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя-дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу последнего (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей").

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 46 и 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», за оставление без удовлетворения обоснованных требований потребителя штраф с ответчика (застройщика) взыскивается в пользу потребителя и независимо от того, заявлялось ли такое требование. Штраф не взыскивается только в том случае, если после принятия иска к производству суда требования потребителя удовлетворены ответчиком по делу.