Хотелось бы знать весь алгоритм моих действий.

Уважаемая Ирина Михайловна! Разъясняю Вам, что в соответствии с п.2 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельным участком, как объектом земельных отношений, является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Пунктом 1 ст. 37 ЗК РФ определено, что объектом купли-продажи могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Согласно ст.1 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Поэтому, совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка, независимо от способа его формирования - предоставления, разделения, выделения, слияния и пр. Это первое.

Второе. Вопрос о размере земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, является немаловажным. В первую очередь, он может быть определен продавцом (иным правоотчуждателем), который, как собственник, вправе передать приобретателю не только занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади, незанятый другими строениями.

Кроме того и согласно п.2 ст.35 и п.3 ст.33 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В силу п.3 ст.20 Закона о земельном кадастре, занятый недвижимостью участок не должен быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Постановлением Правительства РФ от 02.02.1996 № 105 (в редакции от 21.08.2000) утверждено Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений с целью:

- закрепления и предоставления земельных участков и прочно связанных с ними зданий и сооружений как единых объектов недвижимого имущества в городах и других поселениях, а также для

- их регистрации, налогообложения и

- осуществления сделок с недвижимостью.

Установление границ землепользований в Положении именуется межеванием. Межевание направлено на установление границ сложившихся объектов недвижимости и формирование новых объектов в сложившейся застройке. Работы по межеванию проводятся, в частности, по заявкам владельцев недвижимости.

Именно при межевании в соответствии с градостроительными нормативами, генеральными планами и проектами, правилами землепользования и застройки должна быть определена часть земельного участка, занятая недвижимостью и необходимая для ее использования. Для всех типов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно - транспортной инфраструктуры.

В случае отчуждения вместе со зданием только части земельного участка, землеустроительные и кадастровые работы по формированию новых участков должны быть выполнены до совершения сделки, поскольку сделка должна заключаться по поводу четко обозначенных объектов - недвижимости и занятого ею участка.

Резюме: часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав.

Перед отчуждением недвижимости с занятой ею частью земельного участка необходимо проведение землеустроительных и кадастровых работ по формированию нового участка путем либо

разделения «делящегося» земельного участка на два новых участка и возникновения двух новых объектов права либо

о выделении из участка, остающегося у отчуждателя недвижимости, нового земельного участка и возникновении нового объекта права с изменением площади и границ существующего участка.