Проблемы с залогом квартиры - шансы на получение процентов и возможность расторжения договора займа

Я выдал деньги по договору займа и расписке под залог квартиры. В связи со срочностью для заемщика, выдал сумму, не дожидаясь результатов регистрации договора залога в Россреесте. Заемщика рекомендовали как надежного, поэтому пошел ему на встречу. В ходе регистрационных действий обнаружилось, что заемщик может распоряжаться только 3/4 квартиры. По этому основанию нам пришел отказ в регистрации договора залога. Пока в Россреестре рассматривали наши документы, прошел срок первой уплаты процентов (ежемесячно). На сегодняшний день просрочка составляет полмесяца. С учетом отказа в регистрации договора залога заемщик себя чувствует спокойно и уплачивать проценты не собирается, ссылаясь на какие-то свои трудности. На мое предупреждение об обращении в суд, заемщик ответил, что его такой вариант устраивает, потому что по суду я получу только тело долга, а проценты получить не смогу. Вопросы: 1) насколько прав заемщик, что проценты я не смогу получить, обратившись в суд (в договоре уплата процентов предусмотрена ежемесячно)?; 2) могу ли я расторгнуть договор займа, в обеспечение которого предусматривался залог квартиры, по причине отказа Росреестра зарегистрировать договор залога? Расторжение в такой ситуации обязательно через суд или возможны иные способы? 3) Сколько может стоить представление моих интересов по данному делу? 4) Каковы шансы вернуть не только сумму займа, но и полностью вернуть начисленные проценты?