какой налог необходимо будет заплатить покупателю при сделке купли-продажи квартиры?

Татьяна, добрый день!

В практике современного рынка недвижимости распространены случаи, когда цена, указываемая в договоре купли-продажи квартиры, значительно отличается от ее реальной, рыночной стоимости в меньшую сторону в целях занижения налогооблагаемой базы. Данное уклонение от уплаты налогов при продаже квартир с позиции гражданского права является очень рискованным мероприятием.

Согласно п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, если недвижимое имущество находилось в собственности менее трех лет, то имущественный налоговый вычет предоставляется продавцу в сумме, не превышающей 1 млн руб., следовательно, при продаже жилой недвижимости по цене свыше 1 млн руб. разница подлежит обложению подоходным налогом в 13%. Сейчас реальность такова, что рыночная стоимость даже однокомнатной квартиры вторичного жилья в городах России в большинстве случаев превышает 1 млн руб., не говоря уже о стоимости многокомнатных квартир, а также квартир в новостройках. Часть продавцов жилой недвижимости действительно являются собственниками менее трех лет, например, получившие наследство, купившие или получившие право собственности в результате участия в долевом строительстве и имеющие намерение продать и хорошо заработать на высоком росте цен на жилье. Но налоги хотят платить далеко не все, поэтому по многим сделкам рыночная стоимость квартир де-юре опускается до отметки 1 млн руб. или ниже. В таких ситуациях, как и при любом уклонении от уплаты налогов, появляются соответствующие правовые риски, причем не только у покупателя, но и у продавца.

Основной риск - это возврат продавцом полученной им от покупателя суммы только в размере, указанном в договоре купли-продажи, если договор будет расторгнут или признан недействительным (незаключенным). Например, покупатель купил квартиру со скрытыми дефектами, которые не были оговорены в договоре и являются существенными недостатками. В результате договор расторгается по соглашению сторон или через суд. Последствия расторжения договора следующие: покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец - денежные средства, полученные по договору купли-продажи. Если продавец недобросовестный, то покупатель в лучшем случае получит с продавца только сумму, уплаченную им де-юре, но не де-факто. Доказать передачу продавцу денежных средств за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, практически невозможно. Такие же проблемы возникнут у покупателя и при признании сделки недействительной или незаключенной. На практике встречаются случаи, когда правовые основания для признания сделки недействительной (незаключенной) активно используют мошенники в своих корыстных интересах. Также имеют место ситуации, когда предварительно оплаченные сделки "срываются" еще до момента их государственной регистрации, что также может привести к невозврату покупателю всей фактически уплаченной им суммы.