Формирование претензий и требований за недостатки квартиры при долевом строительстве - возможность претендовать на неустойку и выбор закона для претензий.

По договору участия в долевом строительстве, по которому я приобрела квартиру в новостройке, я обязана принять квартиру в течение 10 дней с момента получения уведомления о готовности моей квартиры к передаче. В случае, если я в течение одного месяца не приму помещение и не уведомлю застройщика о недостатках квартиры, препятствующих подписанию акта приема-передачи, то застройщик имеет право передать мне квартиру в одностороннем порядке. До получения письма о готовности моей квартиры, я, после осмотра квартиры, дважды обращалась к застройщику с заявлением, в которых указывала на недостатки, в том числе на такой, как промерзание стены.

Работы по утеплению стены проведены не были. После получения письма, в котором говорилось о том, что моя квартира готова к передаче, я опять обратилась к застройщику с указанием на недостатки. Далее я еще несколько раз обращалась с письменным заявлением. В результате мною был получен ответ о том, что промерзание стены будет устранено в срок до 30-го ноября 2008 г, что составляет на 9 месяцев позже срока передачи квартиры, установленного договором. Могу ли я претендовать на уплату неустойки, если объект был введен в эксплуатацию вовремя (то есть он был введен в эксплуатацию при наличии таких серьезных недостатков, но акт приема-передачи не подписан до сих пор)? По какому закону я могу претендовать на неустойку - по закону о защите прав потребителей (ст.28 п.5) или закону о долевом участии (ст.6 п.2), учитывая, что (по незнаниию) я в своих заявлениях-претензиях не указывала сроки, в которые просила устранить недостатки? В одном из своих заявлений я указала, что времени уже прошло достаточно много, а недостатки до сих пор не устранены. Может ли дата этого заявления считаться датой окончания срока, который я отводила для устранения недостатков (в соответствии с законом о защите прав потребителей)? Устно один из руководителей одного из подразделений застройщика пообещал, что промерзание стены будет устранено в 2-х недельный срок. Могут ли свидетельские показания быть приняты во внимание, и данный срок принят за момент исчисления неустойки (свидетели могут подтвердить, что я несколько месяцев назад говорила им о том, что мне было обещано в двухнедельный срок устранить промерзание стены и данный срок меня устраивал)?