Оценка и раздел имущества при разводе - влияет ли договор купли-продажи и долг по ипотеке?

При разделе квартиры при разводе нужно ли оценивать квартиру? Или делится будет все согласно договору купли-продажи? Ипотека - 80% от стоимости, 20% погашено.