Критерии временности и капитальности для временных строений - основания для дополнительной экспертизы

Статьи 130 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют, понятие недвижимости, что к ней относится и какие существуют критерии отнесения имущества к недвижимости. Кроме этого в статье 222 ГК РФ даются общие положения о государственной регистрации недвижимости, одним из которых является то, что лицо не может приобрести право собственности на постройку, если она не возведена в порядке, предусмотренном законом.

Из этих статей наиболее важными критериями являются:

прочная связь с землей;

невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению;

создание объекта на земле специально отведенной для этого, в предусмотренном законом или иными правовыми актами порядке;

получены все необходимые разрешения на создание объекта без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, дается определение объекта капитального строительства и что этим объектом не является. Так, не являются капитальными - временные постройки, киоски, навесы и другие подобные сооружения.

Более подробных норм, разграничивающих движимое и недвижимое имущество, чем статья 130 и статья 222 ГК РФ, российское законодательство не содержит. Окончательное решение вопроса о причислении имущества к разряду недвижимого принимается в арбитражных судах или в судах общей юрисдикции. За последние годы было вынесено множество решений по данному вопросу, поэтому судебная практика наиболее полно отражает сложившуюся в этой сфере ситуацию.

Можно выделить следующие технические критерии отнесения строений и сооружений к недвижимости, нашедшие свое отражение в Постановлениях арбитражных судов:

капитальный характер строения;

монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте;

характер работ по привязке фундамента к местности;

подведение к нему стационарных коммуникаций.

Наличие одного из этих признаков не является бесспорным основанием для признания вещи недвижимой (как можно видеть из Постановления ФАС СКО от 18.03.2008 г.), также наличие данного признака должно быть объективно обусловлено.

Оценка того, является ли объект недвижимым или нет, производится судами на основании всех представленных документов и исходя из совокупности всех признаков. Основными доказательствами по спорам о соответствии объекта критериям недвижимости являются технические паспорта, технические отчеты, заключения независимой строительно-технической экспертизы о соответствии постройки СНиП, СанПин и ППБ. На заключения экспертизы следует обратить особое внимание: она производится экспертами в данной области, способными наиболее точно оценить технические параметры постройки и то, является она недвижимой или нет, и может оказать определяющее влияние на решение суда, являясь наиболее действенным способам защиты интересов заинтересованного лица.

Другим важным фактором, отмеченным в Постановлении ФАС УО от 15.01.2008 г., является наличие разрешения на строительство капитального объекта и соблюдение строительных и градостроительных норм и правил. Часто встречаются ситуации, когда с технической точки зрения построенный объект обладает всеми признаками недвижимости, однако суд все равно отказывает в регистрации права на такое строение либо аннулирует запись регистрации о праве собственности именно на основании отсутствия разрешения на строительство либо факта предоставления земельного участка для возведения временных сооружений (что обычно бывает при аренде земельных участков). Таким образом, под прочной связью с землей понимается не только физическая связь, но и юридическая. Недвижимым может быть только то сооружение, которое построено как недвижимое, т.е. с наличием всех требуемых Градостроительным кодексом документов, с соблюдением строительных, градостроительных норм, на земельном участке, отведенном для строительства капитальных строений, с приемкой объекта в эксплуатацию.