Судебный спор о договоре пожизненного содержания и собственности - как защитить свои права и имущество?

Здравствуйте, Максим! Нужно смотреть Ваш договор прежде всего, не совсем квалифицированно будет убеждать Вас в чем-то, не видя положений договора.

Пожизненная рента — договор, который нельзя разорвать

В отличие от постоянной пожизненная рента прекращается со смертью ее получателя. Законом определено, что получателями пожизненной ренты может быть несколько лиц. В этом случае после смерти каждого из них доля оставшихся получателей пропорционально увеличивается за счет доли умершего. В данном случае никакой речи о наследовании ренты нет, поскольку характер обязательств исключает передачу прав получателя по наследству. Нельзя заключать договор в интересах лица, уже умершего к моменту его заключения.

Законодательством определено, что сумма пожизненной ренты не может быть ниже одного размера МРОТ и должна выплачиваться в конце каждого календарного месяца. В том случае, если получатель ренты требует расторгнуть договор из-за неисполнения обязательств плательщиком, получатель может потребовать вернуть ему ранее переданное имущество (в том случае, если имущество было передано бесплатно).

Еще один важный момент: в том случае, если переданное под выплату ренты имущество по каким-либо причинам (не зависящим от получателя платежей) погибло, договор все равно продолжает действовать.

Пожизненное содержание с иждивением — вариант для экстремалов

Некоторые юристы выделяют этот договор, указывая, что он по своей природе отличается от договоров ренты. Однако в п. 2 ст. 583 ГК РФ указано, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты может передаваться только недвижимое имущество (ст. 601 ГК РФ). Плательщик обязан обеспечить получателю жилье, питание, медицинские услуги, а также, по договоренности сторон, уход и ритуальные услуги. Все услуги должны быть указаны в договоре в денежном выражении (не менее 2 МРОТ). По соглашению сторон возможна замена указанных услуг на денежное возмещение.

В отличие от иных разновидностей ренты в данном случае плательщик не может распоряжаться переданным ему имуществом без согласия получателя платежей. Более того, плательщик должен следить за состоянием переданного имущества, дабы его ценность во время действия договора не уменьшилась. В случае нарушения плательщиком условий договора получатель имеет право потребовать возвращения имущества или выкупа ренты. При этом плательщик не имеет права потребовать компенсацию за понесенные им расходы.

По условиям договора пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Договор пожизненного содержания с иждивением требует нотариального удостоверения. Его заключают с момента государственной регистрации.

Согласно данному документу под выплату ренты передают только недвижимое имущество.

Получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть любое физическое лицо (ограничений по возрасту либо состоянию здоровья нет). Юридические лица, в том числе некоммерческие организации, получателями ренты согласно этому договору и договору пожизненной ренты быть не могут.

Кроме собственника недвижимого имущества получателями ренты считают названных им третьих лиц, причем они должны быть не обязательно нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением включает пожизненное обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья получателя ренты, то и уход за ним.

Договор предусматривает и оплату плательщиком ренты ритуальных услуг. Следует учитывать, что перечень услуг, предоставляемых по договору, не носит в законе исчерпывающего характера, поэтому его можно как увеличить, так и уменьшить.

Довольно часто в данный документ включают условие об обеспечении получателя ренты медикаментами, необходимой помощью по хозяйству, о выполнении каких?либо работ в его интересах и др. В договоре также конкретизируют виды, порядок и периодичность оказания получателю ренты определенных услуг.

Договор предусматривает возможность замены пожизненного содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Для его заключения необходимо установить цену всего объема содержания с иждивением, иначе документ считают недействительным. Стоимость общего объема содержания с иждивением не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

При определении общего объема содержания с иждивением не только учитывают фактически производимые расходы на приобретение необходимых вещей и продуктов питания, но и оценивают оказываемые получателю ренты услуги, выполнение для него определенных работ и т. п.

В пожизненное пользование получателя ренты предоставляют как отчуждаемое им жилое помещение или его часть (например, конкретная комната в квартире), так и иное жилое помещение. Главное, чтобы не ухудшались жилищные условия получателя содержания с иждивением. Учтите, что передача квартиры (дома) в собственность не означает, что получатель содержания с иждивением теряет право проживать в этой квартире (доме). Новый собственник может выселить его, только предоставив другое жилье. Замена жилища должна решаться только по соглашению сторон.

Плательщик ренты вправе отчуждать, отдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Данное положение закреплено в Гражданском кодексе РФ и в отличие от договора пожизненной ренты не может быть изменено соглашением сторон.

На пожизненное содержание с иждивением распространяют также общие правила об обременении рентой недвижимого имущества и о предоставлении получателю ренты права залога на имущество, возникающего в силу закона.

Следует еще раз подчеркнуть, что если получатель ренты согласен на отчуждение недвижимости, то это не избавляет нового приобретателя недвижимого имущества от обязательств по выплате ренты, которые сохраняют при переходе права собственности, в том числе и при наследовании. Поэтому в свидетельстве о регистрации права нового собственника недвижимости указывают ограничения (обременения).

Отличия постоянной и пожизненной ренты.

Постоянная рента

Пожизненая рента

Получатель ренты

Физические лица и юридические лица (некоммерческие организации). Только собственник имущества, передаваемого под выплату ренты

Только физические лица. Не только собственник, но и любое другое указанное им физическое лицо или несколько физических лиц

Сроки выплаты ренты

Бессрочно. По окончании каждого квартала, если иное не предусмотрено договором

В течение жизни получателя ренты. По окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором

Способ выплаты ренты

Деньгами либо путем предоставления вещей, выполнения работ, оказания услуг и т. п.

Только деньгами

Риск случайной гибели имущества, переданного по выплате ренты

Риск случайной гибели (случайного повреждения) имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, несет плательщик ренты. Если имущество передано под выплату постоянной ренты за плату, плательщик ренты вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату, независимо от того, передано оно под выплату ренты за плату или бесплатно, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты

Право плательщика на выкуп ренты

Плательщик ренты вправе отказаться от выплаты ренты путем ее выкупа. Условие договора об отказе плательщика от выкупа ничтожно

Плательщик ренты не имеет права на выкуп ренты

Наследование прав получателя ренты

Права получателя ренты могут переходить по наследству, если иное не предусмотрено договором

Не наследуется. В случае смерти получателя (получателей) ренты обязательства плательщика ренты прекращаются

Как уже отмечалось, договор пожизненного содержания с иждивением подлежит государственной регистрации. Учитывая, что основной особенностью договоров ренты является обременение недвижимого имущества и возникновение залога для обеспечения рентного обязательства, то при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируют не только сам договор и право собственности плательщика ренты, но и обременение рентой, а также залог в пользу получателя ренты.

Совершение и регистрация дальнейших сделок с недвижимостью возможны только при соблюдении определенных условий:

-наличие согласия получателя ренты;

-указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств.

Запись об обременении недвижимого имущества рентой и ипотекой погашают в случае:

-расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением;

-судебного признания данного договора недействительным;

-смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением;

-выкупа ренты;

-в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Общим для договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением является срок действия (время жизни получателя ренты). Срок действия документа определяют не датой, а наступлением в будущем смерти получателя ренты. Если получателей ренты несколько, то после смерти каждого из них договор прекращает свое действие только в отношении умершего. Предоставленные получателю пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением права не переходят по наследству и не подлежат отчуждению (не могут быть переданы другому лицу).

В случае смерти плательщика ренты договор не прекращается, поскольку недвижимое имущество, ставшее собственностью плательщика ренты, в случае его смерти включают в наследственную массу и передают в собственность наследникам умершего. Таким образом, они становятся плательщиками ренты и им передают обязанности по содержанию получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается также при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. В этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом в отношении выкупа ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Правильно составленный договор постоянной или пожизненной ренты, в том числе и договор пожизненного содержания с иждивением, позволит сторонам избежать в дальнейшем споров и разногласий. Поэтому для составления и последующей регистрации документа лучше обращаться к специалистам, имеющим опыт в подобных вопросах.

Уважаемый Максим.

Прописка ребенка на переход права собственености к другому лицу никак повлиять не может. Вам нужно сконцентрировать свое внимание на судебном разбирательстве.

Есть ли у Вас хоть какие-нибудь доказательства того, что Вы исполняли свои обязанности по договору? И как подтверждается истцом (тетей) исполнение договора Вашим братом? Этот очень важно.

С уважением,

адвокат Арнст Елена Викторовна