Возможно ли признание права собственности по основаниям приобретательной давности на участок без документации?.

Здравствуйте, Мария! Да, вы можете обратиться за признанием этих 4-х соток Вашей собственностью.

ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ КАК ОДИН ИЗ СПОСОБОВ

ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

Актуальность анализа института приобретательной давности связана, прежде всего, с тем, что с 2006 г. появляется возможность признания права собственности на земельный участок по основаниям, предусмотренным ст. 234 Гражданского кодекса РФ: «Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)».

Приобретение права собственности по давности владения является одним из первоначальных способов приобретения права собственности (ст. 234 ГК РФ). Право собственности на стороне давностного владельца возникает впервые или помимо воли и независимо от прав предшествующего собственника. В связи с тем, что ст. 25 Земельного кодекса РФ в качестве оснований возникновения прав на земельные участки предусматривает гражданско-правовые, а ст. 8 ГК РФ среди оснований возникновения гражданских прав и обязанностей перечисляет судебные решения, представляется верным рассматривать приобретательную давность как основание возникновения права собственности на землю.

Процитированный выше пункт ст. 234 ГК РФ определяет субъекта отношений как «лицо». Однако понятие «лицо» имеет в комментируемой статье иное содержание, чем одноименное понятие, употребленное в названии подразд. 2 разд. I ГК РФ. Там оно охватывает РФ, субъектов РФ и муниципальные образования. Статья 234 специально разъясняет, что под лицом имеются в виду только граждане и юридические лица. Тем самым РФ, субъекты РФ и муниципальные образования лишены способности становиться субъектами права собственности посредством приобретательной давности. Это соответствует правилу п. 2 ст. 124 ГК РФ, который предусматривает возможность издания законов, устанавливающих для перечисленных субъектов права изъятия из принципа применения к ним норм о юридических лицах.

Таким образом, по основанию приобретательной давности может возникнуть лишь право частной собственности, но не государственная (или муниципальная) собственность.

Кроме того, права собственности на землю у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникают при разграничении государственной собственности на землю в порядке, определенном Федеральным законом от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (в соответствии с Федеральным законом от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ с 1 июля 2006 г. признан утратившим силу).

В Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также вносятся изменения и дополнения, в частности, Кодекс дополняется ст. 3.1, в которой перечисляются земли, которые относятся соответственно к государственной, муниципальной собственности и собственности субъектов РФ.

Для приобретения права собственности по давности владения необходимы следующие обязательные условия.

1. Должен истечь установленный в законе срок давности владения (15 лет для недвижимости и 5 лет для движимого имущества), при этом давностный владелец может присоединить ко времени своего владения время, в течение которого имуществом владел его предшественник, если его владение также удовлетворяло всем указанным в законе условиям и если к нынешнему владельцу имущество перешло в порядке общего или специального правопреемства. До истечения срока давностный владелец является беститульным владельцем.

2. Давностный владелец должен владеть имуществом как своим собственным без оглядки на то, что у него есть собственник.

3. Добросовестность владения, при которой владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности. Однако отсутствие правоустанавливающего документа само по себе еще не означает недобросовестности владельца.

4. Владелец должен владеть имуществом открыто, т.е. без утайки.

5. Давностное владение, отвечающее всем перечисленным выше условиям, должно быть непрерывным, т.е. должны отсутствовать со стороны владельца действия, свидетельствующие о признании им обязанности вернуть вещь собственнику или предъявленные со стороны собственника иски о возврате имущества.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 говорится о порядке начала течения срока исковой давности в отношении имущества в связи с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (1 июля 1990 г.). Согласно данным положениям пятнадцатилетний срок владения имуществом истечет не ранее 1 июля 2006 г. Однако указанные нормы не могут быть применены к земельным участкам.

Указанное обстоятельство связано с тем, что земельные участки приобрели статус недвижимого имущества лишь с принятием 31 мая 1991 г. Основ Гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, ст. 4 которых прямо относит земельные участки к объектам недвижимости.

Одним из обязательных условий применения ст. 234 ГК РФ, как уже было отмечено выше, является добросовестность владения. В связи с этим необходимо отметить, что согласно Конституции СССР от 7 октября 1977 г. и Основам законодательства СССР и Союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г. единственным собственником земли выступало государство. Передача земельных участков в собственность граждан и юридических лиц стала возможна лишь с 1 января 1991 г. с принятием Закона РСФСР от 27 декабря 1991 г. N 460-1 «Об изменениях Закона РСФСР „О земельной реформе“ в связи с принятием Постановления Съезда народных депутатов РСФСР „О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса“ и Закона РСФСР „Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного закона) РСФСР“. Таким образом, нельзя говорить о том, что лицо не знало и не должно было знать истинного собственника земельного участка.

В этой связи существует мнение, что приобретательная давность может быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении указанных выше условий. Что касается всех иных земельных участков, то они не являются бесхозным имуществом. Все иные земли в нашей стране являются либо государственной, либо муниципальной собственностью. Однако большинство теоретиков и практиков все же считают возможным применять институт давностного владения вне зависимости от вида первоначальной собственности на земельный участок.

Владение земельным участком „как своим собственным“ должно подразумевать, что владелец „заботился“ в течение всего давностного срока об имуществе как о своем собственном. Это могут быть, например, агротехнические или иные мероприятия по поддержанию надлежащего состояния плодородного слоя земли, если речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. В целом, это должны быть действия, свидетельствующие о том, что владелец в течение срока исковой давности нес бремя содержания земельного участка. Об этом может свидетельствовать уплата земельного налога на протяжении всего времени пользования участком.

Однако необходимо учитывать, что в соответствии с земельным законодательством России не все земельные участки могут находиться в частной собственности. Например, не подлежат передаче в собственность граждан или юридических лиц земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, дороги, парки, сады и др.); земли заповедников, памятников природы и других особо охраняемых природных территорий; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании. Кроме того, не могут быть в соответствии с законодательством объектами частной собственности земли лесного фонда и иные земли.

Ввиду всего вышеизложенного, установленный п. 1 ст. 234 ГК РФ пятнадцатилетний срок владения землей истечет не ранее 31 мая 2006 г.

Однако течение срока приобретательной давности не может начаться до тех пор, пока не истек срок исковой давности по иску об истребовании имущества из незаконного владения лица, у которого оно находится (п. 4 ст. 234 ГК РФ). По общему правилу, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). На виндикационный иск распространяется общий срок исковой давности в три года (ст. 196 ГК РФ).

По данному вопросу в науке гражданского права существует мнение, что для достижения оптимального сочетания интересов как законного собственника, так и давностного владельца течение сроков исковой и приобретательной давности должно осуществляться не одно после другого, а одновременно.

Течение обоих сроков должно начинаться с того момента, когда фактический, незаконный владелец приступил к использованию земельного участка или иного имущества (с соблюдением условий, устанавливаемых для давностного владения). С этого времени в течение всего срока исковой давности собственник имущества имеет право на защиту своих прав со стороны государства. По истечении этого срока данное право лицом утрачивается и возникает право незаконного собственника имущества на защиту права давностного владения, а именно право на признание такого владения правом собственности.

Таким образом, если в судебном порядке будет установлено, что земельный участок мог быть истребован из владения заявителя в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ (т.к. требования собственника приоритетны перед правами владельца), течение срока приобретательной давности начинается не ранее, чем с 31 мая 1994 г., а срок приобретательной давности отодвигается еще на 3 года и истечет не ранее 31 мая 2009 г.

Напомним, что виндикационный иск — это иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику об истребовании индивидуально-определенного имущества из его незаконного владения. Истец должен доказать, что имущество (в рассматриваемом случае — земельный участок) принадлежит ему на праве собственности.

Так, при рассмотрении одного из дел арбитражный суд указал на то, что, поскольку истец не приобрел право собственности на спорное имущество, у него не имелось достаточных правовых оснований для истребования имущества у ответчика (п. 4 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13) .

Напротив, если лицо докажет, что действительно является собственником имущества, оно вправе истребовать имущество и тогда, когда основания передачи имущества новому владельцу ранее не были им оспорены в судебном порядке (п. 15 Обзора).

Ответчиком по делу является незаконный владелец, у которого фактически находится вещь (землепользователь). Незаконное владение — это обладание имуществом без надлежащего правового основания либо по порочному основанию.

По какому пути пойдет судебная практика, еще не известно. Однако необходимо учитывать следующее: если земельный участок не является самовольно занятым, а на нем расположен дом или иное строение, сооружение, на которое у гражданина или юридического лица есть правоустанавливающие документы, и подтвержден факт владения указанным земельным участком с домом как минимум 15 лет, суд может признать право собственности на участок в порядке приобретательной давности, т.к., пользуясь на законных основаниях домом или иным строением, сооружением, владелец пользовался и земельным участком, занимаемым домом и необходимым для его использования (ст. 37 ЗК РСФСР, ст. 35 ЗК РФ), уплачивал налоги, а, следовательно, законный собственник земельного участка не имел достаточных оснований для истребования участка у землепользователя и в рассматриваемой ситуации не применяется трехлетний срок исковой давности.

Однако в случае признания права собственности на земельный участок необходимо учитывать максимальные и минимальные допустимые размеры участков, предоставляемых в собственность, а также интересы смежных землепользователей.

Если земельный участок был занят самовольно и является неосвоенным, т.е. на нем отсутствуют какие-либо строения, либо дом, строения и сооружения являются самовольно построенными, говорить о возможности применения норм ст. 234 ГК РФ к рассматриваемым отношениям не представляется возможным, в связи с тем, что отсутствует один из обязательных критериев — добросовестность владения. Кроме того, приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 г. (по гражданским делам), утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 9 июля 2003 г.).

ПРИМЕНЕНИЕ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ К ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКАМ

Вопрос принципиальной возможности применения норм о приобретательной давности к земельным участкам остается дискуссионным.

Одни считают, что применение института приобретательной давности к земельной недвижимости возможно лишь в ограниченных, особо указанных в законе, случаях, например к землям, собственник которых неизвестен. Но означенный институт неприменим к случаям неразрешенного использования государственных и муниципальных земель.

Своеобразно толкует приобретательную давность в отношении земельных участков Б.В. Ерофеев: "Пользование непрерывно более 15 лет земельным участком без оформления своих юридических прав дает гражданам и юридическим лицам преимущественное право на приобретение земельного участка, если он продается (передается безвозмездно) для того же назначения".

Другие же полагают, что приобретение земли в силу приобретательной давности невозможно, поскольку в Российской Федерации не существует бесхозяйной земли.

По мнению О.И. Крассова, приобретательная давность является первоначальным основанием возникновения прав на земельные участки, но ее применение имеет свои особенности - она может применяться только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности.

Среди причин, повлекших столь разительные суждения авторитетных ученых по рассматриваемому вопросу, в первую очередь следует назвать отсутствие в действующем земельном законодательстве системного регулирования отношений, связанных с возникновением прав на земельные участки.

Земельный кодекс РФ закрепил в качестве одного из основных принципов земельного законодательства принцип разграничения действия норм гражданского и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, тем самым подытожив многочисленные споры относительно того, какой отрасли права должен принадлежать приоритет в вопросах регулирования земельных отношений. Установление подобного принципа можно расценивать как легальное признание факта необходимости использования при регулировании земельных отношений норм как земельного, так и гражданского законодательства. Однако столь существенный подход, к сожалению, практически не был реализован при регламентации конкретных земельных отношений. Так, в соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, иными федеральными законами. Но при этом ни в данной норме, ни далее в Земельном кодексе не конкретизируется, какие основания, предусмотренные гражданским законодательством, и в какой мере применимы к возникновению прав на земельные участки. Подобный законодательный подход позволяет применять сегодня в качестве основания возникновения права на земельные участки любой юридический факт, предусмотренный гражданским законодательством как основание возникновения права на недвижимое имущество, причем без необходимости учета каких-либо специальных правил применения, поскольку таковые не установлены земельным законодательством.

Резюмируя сказанное, можно сделать следующий вывод. Приобретательная давность может рассматриваться как основание возникновения прав на земельные участки независимо от того, в чьей собственности они находятся - частной, муниципальной или государственной. В действующем законодательстве отсутствуют нормы, дифференцирующие применение данного основания возникновения в зависимости от формы собственности на земельный участок либо ограничивающие такое применение к государственным или муниципальным землям.

Приобретательная давность, будучи новым правовым явлением действующего законодательства, пока не подверглась должному детальному анализу. Но в достаточной степени она была освещена в дореволюционных работах, многие положения которых способствуют уяснению сути современного правового регулирования рассматриваемых отношений.

Наиболее точное и полное определение приобретательной давности дал Л.А. Кассо: "Истечение времени не может не отразиться на правовых отношениях: некоторые фактические явления, долго продержавшиеся, защищаются законом при известных условиях. Эта защита, известная под именем давности, означает, что государство предпочитает в интересах общественного спокойствия и прочности оборота охранять положение, освященное временем, чем содействовать проявлению права, долго не осуществившегося и вследствие этого нередко сомнительного. Безмолвие и бездеятельность управомоченного субъекта, допускающего явное нарушение своего правомочия, толкуется законом как отказ от него. Давнишний, явный и яркий факт торжествует над поблекшим правом".

Приведенная характеристика приобретательной давности позволяет сделать следующие выводы:

- нормы приобретательной давности служат обеспечению прочности оборота, а не установлению права на бесхозяйное имущество. Следовательно, наличие формального собственника у земельного участка, переходящего в порядке давности, не может исключать ее применение. При этом прочность оборота, по всей видимости, следует понимать как фактическое использование земельного участка при отсутствии формальных прав на участок с соблюдением условий, установленных в законе. Такое использование противопоставляется наличию формального права на земельный участок при отсутствии факта его использования в течение определенного периода времени;

- смысл приобретательной давности - двоякий. В современной литературе приобретательная давность обычно рассматривается в одном аспекте: как правопорождающая давность, т.е. как основание возникновения права собственности. Однако такой подход не раскрывает в полной мере сущность данного института. Истечение срока давности, установленного в законе, влечет два следствия: 1) признание права собственности на земельный участок за лицом, не имеющим никаких юридических оснований своего владения, и 2) прекращение права собственности законного владельца участка. Во втором значении срок, лежащий в основе приобретательной давности, можно рассматривать как погасительную давность. В этом смысле приобретательная давность достаточно органично входит в систему оснований возникновения прав на землю, поскольку отражает один из принципов земельного законодательства - обязательное использование земельного участка. Этот принцип реализуется, в частности, возможностью принудительного прекращения права собственности на земельный участок в случае его неиспользования в течение определенного законом времени (ст. 284 ГК РФ).

Оправданно полагать, что двойственная природа приобретательной давности не учтена в действующем законодательстве должным образом. Так, в соответствии с п. 4 ст. 234 ГК РФ течение приобретательной давности не может начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, который в данном случае составляет три года. По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). При этом законодательство не содержит норм, обязывающих собственника ежедневно или ежегодно посещать свой участок. Поэтому собственник может узнать о нарушении своего права, а следовательно, и законно предъявить виндикационный иск к давностному владельцу как через один день, так и через несколько лет после фактического использования участка давностным владельцем. В таком случае давностный срок в каждом конкретном случае будет разным, а его установление весьма проблематичным.

Кроме того, конструкция приобретательной давности, закрепленная в Гражданском кодексе, может привести к сложностям при взимании земельного налога и понуждении к исполнению иных обязанностей собственника земельного участка. Кто должен уплачивать земельный налог в то время, когда срок исковой давности уже истек, а срок приобретательной давности еще не составил 15 лет? Формально в силу Закона "О плате за землю" основанием для исчисления и уплаты земельного налога является документ, удостоверяющий право на землю. Поэтому при истечении срока исковой давности, но до признания права собственности за давностным владельцем формально земельный налог должен уплачивать законный собственник земельного участка. Однако насколько справедливо взимать платежи за землю и одновременно отказывать в защите нарушенного права, легально допуская при этом в перспективе возможность признания собственником участка другое лицо - давностного владельца? Проблемы аналогичного характера могут возникнуть в случае необходимости проведения работ, в частности по благоустройству соответствующей территории, и выполнения иных обязанностей, лежащих на собственнике участка.

По всей видимости, во избежание подобных проблем и для достижения оптимального сочетания интересов как законного собственника, так и давностного владельца течение сроков исковой и приобретательной давности должно осуществляться не одно после другого, а одновременно.

Течение обоих сроков должно начинаться с того момента, когда фактический, незаконный владелец приступил к использованию земельного участка или иного имущества (с соблюдением условий, устанавливаемых для давностного владения). С этого времени в течение всего срока исковой давности собственник имущества имеет право на защиту своих прав со стороны государства. По истечении этого срока данное право лицом утрачивается и возникает право незаконного собственника имущества на защиту права давностного владения, а именно право на признание такого владения правом собственности.

Для подобного правового регулирования приобретательной давности необходимо, во-первых, увеличить срок исковой давности по виндикационным искам в отношении недвижимого имущества с трех до пятнадцати лет, а во-вторых, исключить из текста ст. 234 ГК РФ п. 4 и установить, что течение приобретательной давности и течение срока исковой давности начинается одновременно.

Статья 234 устанавливает, что для приобретения права собственности владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Гражданин или юридическое лицо должны владеть имуществом как своим собственным. Перечисленные категории - добросовестное, открытое, непрерывное - оценочные, т.е. Закон не дает прямого и точного толкования этих понятий.

В специальной литературе дана следующая трактовка реквизитов (обязательных условий) приобретательной давности: "Давностный владелец должен владеть имуществом как своим собственным или, что то же самое, в виде собственности, без оглядки на то, что у него есть собственник".

Однако более точным следовало бы признать понимание владения имуществом "как своим собственным" в смысле невозможности применения ст. 234 к случаям, когда лицо владеет и пользуется имуществом на основании заключенного договора хотя и длительное время, но с сознанием своих договорных обязательств.

Применение ст. 234 должно быть исключено и в том случае, если основанием владения имуществом является административный акт (например, о предоставлении земельного участка), а равно и иные юридические факты. Таким образом, владение имуществом "как своим собственным" в рамках приобретательной давности исключает любое предусмотренное законом основание. До истечения 15-летнего срока и признания права собственности в порядке ст. 234 подобное владение есть по сути самовольное занятие и использование участка, поэтому в любой момент оно может быть прекращено, а владелец привлечен к административной и (или) гражданско-правовой ответственности.

Владение имуществом "как своим собственным", разумеется, по своему юридическому содержанию не может равняться законному владению таким имуществом на праве собственности. Так, незаконный владелец земельного участка не может (даже если пожелает того) нести обязанность по уплате земельного налога. Ведь согласно ст. 15 Закона "О плате за землю" основанием для установления земельного налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования (аренды) земельным участком. Не имея документа, удостоверяющего право на участок, незаконный владелец не вправе распоряжаться земельным участком (например, сдавать его в аренду). Квалифицировать же владение давностного владельца как владение "своим собственным имуществом" на основании тех действий, которые укладываются в рамки правомочий "владение" и "пользование" имуществом, практически невозможно.

Дело в том, что вслед за ЗК РСФСР 1991 г. ныне действующий Кодекс устанавливает единый перечень прав и обязанностей для субъектов земельных прав, не дифференцируя их в зависимости от титула. Иными словами, какие бы действия ни совершал давностный владелец в отношении своего участка, они в равной мере могут свидетельствовать в пользу любого из предусмотренных законом видов прав на землю. Поэтому владение имуществом "как своим собственным" должно подразумевать, что владелец "заботился" в течение всего давностного срока об имуществе как о своем собственном. Это могут быть, например, агротехнические или иные мероприятия по поддержанию надлежащего состояния плодородного слоя земли, если речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. В целом же это должны быть действия, свидетельствующие о том, что владелец в течение срока исковой давности нес бремя содержания земельного участка.

Особый интерес представляет толкование категории "добросовестное владение". По мнению авторов учебника "Гражданское право", это означает, что, владея имуществом, владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности, а отсутствие правоустанавливающего документа само по себе не означает недобросовестного владения. Аналогичной точки зрения придерживаются и авторы Комментария к части первой ГК РФ. Однако подобная ситуация маловероятна. Ведь само по себе отсутствие законного основания владения землей, несанкционнированность такого владения со стороны уполномоченных органов уже должны влечь сомнения относительно добросовестности владения. Кроме того, непонятно, какие обстоятельства могут служить основой для столь серьезных заблуждений незаконного владельца относительно своих прав. Следует учитывать и то, что для легализации права на земельный участок незаконный владелец обязан обратиться в суд с иском о признании права собственности, а для этого он должен осознавать цель своего обращения - желание стать собственником имущества, которым пользовался на протяжении 15 или более лет. Очевидно, добросовестное владение базируется не на том, что владелец имущества не знает об отсутствии у него права собственности, а на том, что он добросовестно полагает: собственник имущества утратил интерес к своей собственности, фактически отказался от нее. Прежде всего это должно выражаться в отсутствии притязаний со стороны собственника к давностному владельцу на протяжении 15 лет. Другими словами, безмолвие и бездеятельность собственника должны лежать в основе добросовестности давностного владения.

В этом смысле дореволюционное законодательство использовало более точную характеристику давностного владения: владение должно быть в течение всего давностного срока бесспорным (non interrompue), т.е. на него не предъявлялись притязания посторонних лиц, в данном случае собственника.

Бесспорность владения должна быть обязательным атрибутом приобретательной давности. К сожалению, судебная практика зачастую не рассматривает добросовестное владение как бесспорное. Например, решением Ленинского районного суда г. Перми от 27 октября 1994 г. по делу N 2-585 за 17 гражданами было признано в силу ст. 234 ГК РФ право собственности. Суд мотивировал это тем, что все эти годы (в течение которых осуществлялось давностное владение земельными участками) вместо надлежащего оформления прав землепользователей городская администрация лишь констатировала факт самовольного использования садоводами земельного участка. Акты проверок соблюдения земельного законодательства с констатацией самовольного характера использования земельных участков гражданами истолковывались судом не как отсутствие добросовестности со стороны граждан, а как неправомерные действия администрации.

Наряду с перечисленными реквизитами приобретательной давности необходимо также, чтобы владение имуществом было открытым и непрерывным. Открытое, т.е. без утайки, но вряд ли иное возможно применительно к использованию земельных участков, поэтому данный признак приобретательной давности не имеет особого практического смысла применительно к земельным отношениям. Непрерывность владения, исходя из самого названия, означает, что пользование имуществом не должно иметь пробелов в течение всего срока. Владение может быть прервано либо тем, что отпало намерение присвоить себе имущество, либо тем, что утрачена возможность господства над вещью (например, земельный участок истребован законным собственником из чужого незаконного владения).

Признавая право собственности на земельный участок в порядке ст. 234 ГК РФ, необходимо исключить возможность привлечения давностного владельца к юридической ответственности. Например, ст. 330 УК РФ предусматривает ответственность за самоуправство, т.е. за самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку, совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред.

В случае если прежний законный собственник пожелает оспорить действия давностного владельца, судебное решение о признании права собственности за давностным владельцем может рассматриваться в качестве преюдициального факта, как бесспорное доказательство того, что давностный владелец самовольно использовал чужой земельный участок на протяжении 15 и более лет. В целях недопущения привлечения давностного владельца, признанного судом собственником в порядке ст. 234 ГК РФ, к ответственности (которая может быть не только уголовно-правовой, но и административно-, и гражданско-правовой) следует установить, что признание права собственности в порядке приобретательной давности является безусловным обстоятельством, освобождающим давностное лицо от ответственности за незаконное использование участка.

Помимо перечисленных условий, установленных для приобретения имущества на основании приобретательной давности, необходимо соблюдение еще двух общих требований, предъявляемых для возникновения субъективного права независимо от его основания. Одно из них - требование к субъекту: лицо, претендующее на признание за ним права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ, должно входить в перечень субъектов права собственности по российскому законодательству. Действующее земельное законодательство предусматривает, что иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица не могут быть субъектами права частной собственности в отношении земельных участков, находящихся на приграничных территориях, и земель сельскохозяйственного назначения, подпадающих под действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Поэтому указанные субъекты не могут выступать в роли давностных владельцев в рамках приобретательной давности.

Кроме того, для применения норм о приобретательной давности требуется, чтобы земельный участок не был изъят или ограничен в обороте. Поэтому сколь долго ни длилось бы владение такими землями, как, например лесного и водного фонда, они не могут быть переданы в собственность на основании ст. 234. Более того, давностное владение землей не должно противоречить одному из основных принципов земельного законодательства - целевому использованию земельных участков. В частности, это должно выражаться в соответствии характера использования участка актам планирования и зонирования соответствующей территории. Допустим, генеральным планом поселения определенный земельный участок отнесен к производственной зоне, тогда как давностный владелец использует его для сельскохозяйственных нужд.

В подобных случаях суд должен отказывать в признании права собственности на землю, иначе будет иметь место нарушение ст. 83 ЗК РФ, устанавливающей без каких-либо изъятий правило о соответствии использования земель поселений зонированию их территорий. Правда, на практике довольно часто сложно решить вопрос, к какой территориальной зоне относится тот или иной земельный участок, поскольку в ряде регионов отсутствует необходимая нормативная правовая база. Кроме того, суд, признав право собственности на земельные участки с отступлением от генерального плана, иной градостроительной документации, тем самым превысит свою компетенцию, ибо такое решение будет противоречить Градостроительному кодексу РФ. В соответствии с п. 9 ст. 28 названного Кодекса "внесение изменений в утвержденную градостроительную документацию любого вида осуществляется по решению органов, утвердивших указанную градостроительную документацию, при условии ее опубликования и проведения обсуждения с участием населения, интересы которого затрагиваются в результате таких изменений".

Судебная практика свидетельствует, что при решении вопроса о признании права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ не всегда учитывается особенность земельного законодательства, состоящая в рациональном использовании земельного фонда определенной территории, что выражается в планировании и зонировании использования земли. Так, при вынесении упомянутого ранее решения по делу N 2-585 Ленинский районный суд г. Перми исходил из установленного факта: группа граждан владела земельными участками более 15 лет в районе Городские горки, используемыми ими под мичуринские сады. Между тем еще в письме Пермского городского совета союза спортивных обществ и организаций от 16 мая и решении Пермского горисполкома от 4 августа 1960 г. было подчеркнуто, что эти сады организованы без согласия горисполкома на землях, предназначенных для занятий горнолыжным спортом. Однако это обстоятельство суд не принял во внимание. Не стало препятствием для легализации права собственности на землю за "мичуринцами" и ссылка ответчика (городской администрации) на проект детальной планировки указанного жилого района, который был утвержден решением Пермского горисполкома 7 июня 1977 г. N 383. По этому плану коллективные сады на Городских горках практически оказались в центре города, и их существование вошло в известной степени в конфликт с бурно развивающимся городским строительством. Часть оврагов, а следовательно, и коллективных садов подлежала ликвидации в соответствии с генеральным планом.

Нельзя не вспомнить слова видного дореволюционного цивилиста В.И. Синайского, который отмечал, что "большая часть судебных споров, наиболее продолжительных и запутанных в области вещного права, относится на долю приобретательной давности".

Остается лишь надеяться: современное законодательство и правоприменительная практика сумеют сформулировать ясные, точные положения для разрешения подобных споров.