Результаты инвестирования в строительство квартиры - долг перед банком и проблемы с залогом имущественных прав.

Question

В 2006 г. был заключен инвестиционный договор на строительство квартиры. 50% я оплатила собственными деньгами, а часть были кредитные. К кредитному договору в обеспечение был заключен договор залога имущественных прав по инвест. Договору (кредитные обязательства обеспечены договором залога имущественных прав, вытекающих из инвестиционного договора, заключенного с ООО "...", на строительство 2-х комнатной квартиры № 42, общей площадью 63 кв.м., расположенную на 5-м этаже 6-ти этажного жилого дома, находящегося по адресу...). 
 В 2008 г. дом был построен, квартиру я приняла по акту приема-передачи. Инвестиционный договор был расторгнут "Прекращение обязательства исполнением". Потом у меня начались неплатежи по кредитному дроговору и Банк обратился в суд. В решениии: 1. Расторгнуть кредитный договор;
2. Взыскать задолженность по кредиту. 
3. Обратить взыскание на предмет залога права Инвестора вытекающие из инвестиционного договора на строительство квартиры.
 Квартира в регцентре еще не оформлена. 
 Вопрос:
1.Что Банк может сделать имея на руках такое решение?
2.Право требование ведь прекращается с прекращением обязательства?

Юсупова Марина Шарифулловна · Accepted Answer

Уважаемая Яна, добрый день!
У Вас два договора: инвестиционный и кредитный. Обязательства у Вас прекращены по инвестиционному договору, по кредитному договору обязательства не прекращены, по данному договору у Вас обязательства перед банком своевременно оплачивать платежи по кредитному договору. В соответствии с решением суда (на основании вступившего в законную силу решения суда) банк имеет право распоряжаться предметом залога - квартирой: может произвести ее оценку и оставить в своей собственности, оформив право собственности на квартиру, в том числе в судебном порядке.

Алекс И.И. · Answer

Ситуация: был заключен инвестиционный договор на строительство квартиры. В обеспечение кредита заключен договор залога имущественных прав по инвестдоговору. После постройки квартира передана по акту, инвестдоговор прекращен исполнением. Суд расторг кредитный договор, взыскал долг и обратил взыскание на предмет залога – права инвестора по инвестдоговору. Квартира не зарегистрирована в регцентре.

1. Что может сделать банк с таким решением?
Банк получает исполнительный лист и предъявляет его в службу судебных приставов. Пристав возбуждает исполнительное производство и осуществляет принудительное исполнение. Поскольку предмет залога – имущественные права (правопритязание на квартиру), пристав должен реализовать эти права на торгах. Важно, что квартира уже построена и передана, но право собственности не зарегистрировано. Права инвестора после передачи квартиры трансформируются в право требовать регистрации собственности. Следовательно, на торги выставляется не физическая квартира, а право требования к застройщику (или право на регистрацию), но фактически это то же самое.

Пристав организует оценку, затем публичные торги. Вырученные средства направляются на погашение долга. Если реализовать права невозможно (например, застройщик ликвидирован), банк может просить суд об изменении способа исполнения – обратить взыскание на квартиру как объект. Но для этого нужно зарегистрировать право собственности за должником. Поэтому пристав может обратиться в Росреестр с решением суда и зарегистрировать право должника (залогодателя) на квартиру, а затем реализовать ее.

2. Прекращается ли право требования с прекращением обязательства?
Да, обязательство из инвестдоговора прекратилось исполнением (передача квартиры). Соответственно, права инвестора по инвестдоговору (требовать передачи квартиры) прекратились. Но после передачи возникло право собственности (хотя и незарегистрированное). Правопритязание на регистрацию – это не то же самое, что первоначальное обязательство. Залог имущественных прав, предусмотренный договором, продолжает обеспечивать кредит, даже если инвестдоговор выполнен, – до момента полного погашения кредита. Суд уже установил, что залог действует, и обратил взыскание. Поэтому банк вправе получить удовлетворение из стоимости этого права (квартиры).

Резюме: банк может взыскать квартиру через судебных приставов, которые реализуют права на нее на торгах. Для этого необходимо зарегистрировать право собственности должника. Если у вас есть похожий вопрос, задайте его в форме ниже.

Измалков Вячеслав Евгеньевич · Answer

1. Исходя из текста вашего вопроса, я понял, что согласно решению суда обращено взыскание на предмет залога. Соответственно квартира будет продана с публичных торгов в рамках исполнительного производства.

2.Право залога прекращается только  исполнением обязательства, обеспеченного залогом

Результаты инвестирования в строительство квартиры - долг перед банком и проблемы с залогом имущественных прав.

Похожие вопросы

Кто владеет правом на требование по кредитному договору - решение суда от 10.09.2016 г.

Ответ на вопросы об ответственности Инвестора и возможности расторжения договора

Право на налоговый вычет при покупке квартиры - каково решение налоговой инспекции?

Требуется замена предмета залога в кредитном договоре для оформления объекта недвижимости в собственность

Как взыскать задолженность по кредиту с ЮЛ и поручителей и что делать с договором залога?

Если банк расторгает кредитный договор в одностороннем порядке

Права бывшей супруги на квартиру приобретенную по договору долевого строительства после расторжения брака

Возврат квартиры задолженностью - можно ли сохранить имущественное право при погашении долга?

Наследование имущественных прав по инвестиционному договору - ограничения и возможности

Можно ли переуступить право на квартиру в долевом строительстве до подписания акта приема-передачи?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59