Может ли нерезидент РФ использовать УСН (6%) ? например: сдавать квартиру как индивидуальный предприниматель,

Здраствуйте, Сергей

Статья 209 ГК РФ гарантирует собственникам жилой площади право распоряжаться ею по собственному усмотрению. В том числе сдавать ее в аренду другим лицам по договорам имущественного найма.

Сдать квартиру в аренду и уехать за рубеж. Очевидно, что и в этом случае они обязаны платить налог на доходы физических лиц. Ведь на основании ст. 208 НК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в Российской Федерации, подлежат налогообложению.

Но по какой ставке должны уплачивать НДФЛ граждане России, постоянно проживающие за рубежом?

Физические лица, фактическое пребывание которых на территории Российской Федерации составляет менее 183 дней в календарному году, налоговыми резидентами Российской Федерации не признаются. Причем физическими лицами с точки зрения налогового законодательства являются и российские граждане, и иностранцы, и лица без гражданства (п. 2 ст. 11 НК РФ).

Таким образом, хозяин квартиры, постоянно проживающий за границей, но получающий доходы от сдачи в аренду квартиры, находящейся в России, не является налоговым резидентом и должен платить налог по ставке 30%.

Какой налог следует уплачивать с доходов по сдаче квартиры в аренду - единый налог или НДФЛ.

Финансовое ведомство в своих письмах, неоднократно указало, что все зависит от того, какие виды осуществляемой деятельности указаны в свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя и в ЕГРИП. Если в них поименован такой вид деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества (код по ОКВЭД 70.20.1), данные доходы облагаются единым налогом, уплачиваемым в связи с применением УСНО. Если в реестре данный вид деятельности не указан, полученные доходы облагаются НДФЛ.

Однако, представленная позиция небесспорна: индивидуальный предприниматель вправе осуществлять и те виды деятельности, которые не указаны в его свидетельстве о государственной регистрации. В вашем вопросе, в частности, для предпринимателя-"упрощенца" выгоднее учитывать доходы от сдачи в аренду квартиры в рамках УСНО. Причем если Вами выбран объект налогообложения "доходы", к последним будет применяться меньшая налоговая ставка (6, а не 13%).

Если Вы определяете объект налогообложения как "доходы, уменьшенные на величину расходов", то в налогооблагаемой базе вы сможет учесть расходы, связанные с содержанием помещения, сдаваемого в аренду.

В описанной в вопросе, возникают различные варианты налоговых последствий для индивидуального предпринимателя так и для физического лица, которые подробно описаны в комментарии к Письму Министерства финансов РФ от 06.03.2008 N 03-11-05/55 (как пример).

В Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 также содержится напоминание что неуплата налогов (НДФЛ) от сдачи в аренду расценивается как уголовное преступление (ст. 198 УК РФ).

Более подробно можно прочесть в статье: Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов, журнал «Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение", 2008, N 2, 3 (есть в системе Консультант)

С уважением Е.А. Иванова