Как продать свою долю в квартире, если другие собственники не согласны - юридические и практические аспекты

Вы не можете продать не предложив выкуп доли содольщикам

ГК РФ

Статья 250. Преимущественное право покупки

Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Здравствуйте, Сергей!

При продаже своей доли постороннему лицу (не участнику долевой собственности на квартиру) необходимо сначала предложить купить её другим участникам долевой собственности на квартиру (т.е. сестре и её ребенку).

Такое право преимущественной покупки предусмотрено статьей 250 Гражданского кодекса РФ.

Если сестра, действуя от имени своего ребенка, не согласится приобрести Вашу долю, то у неё есть два выхода.

Либо она в течение месяца с момента получения от Вас предложения приобрести Вашу долю просто не приобретает её, и Вы вправе продать свою долю постороннему лицу. В этом случае разрешения органа опеки на продажу доли не потребуется.

Либо (чтобы не ждать месяц) ей необходимо получить разрешение органа опеки на отказ от преимущественного права покупки Вашей доли ребенком.

Орган опеки может дать такое разрешение, если сестра покажет, что материальной возможности приобрести Вашу долю у неё нет.

Чтобы совсем избежать предложения своей доли сестре и её ребёнку, то Вы сделать дарение доли "покупателю". Но тут есть риски признания такой сделки в последующем недействительной, как притворной. Такая возможность теоретически, но существует.

Либо Вы можете подарить постороннему лицу (покупателю) символическую часть от Вашей доли (например, 1/100), а когда он станет собственником этой символической доли, то Вы сможете продать ему оставшуюся часть своей доли уже без соблюдения преимущественного права покупки, т.к. он будет являться уже участником долевой собственности на квартиру.

Однако тут также имеются риски признания такой сделки притворной.

Нет, это ваша собственность, и органы опеки к этому не имеют никакого отношения.

Это не Ваш ребёнок, вы не опекун и не попечитель - и это единственно верный аргумент

Гражданский кодекс РФ

Статья 1. Основные начала гражданского законодательства

2. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.

Могут ли органы опеки отказать и потребовать согласия родителей ребенка , трактуя как ухудшение жилищных условий ребенка ?

---не могут т.к. это ваша доля а не ребёнка. и далее вы можете её не продать (чтобы не извещать первого покупателя) а оформить переход права собственности договором дарения (если родственники не согласны выкупить вашу долю, будут терпеть чужих людей в квартире). В этом случае. ничьего согласия вам точно не потребуется.

Статья 572 ГК РФ Договор дарения

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Вы можете продать свою долю по любой цене, предварительно об этом уведомив других собственников письменно

Я хочу продать только свою долю, доли ребенка и его матери в квартире не затрагиваются. Естественно все делается с правом первоочередного выкупа ими. Надо ли вообще получать это разрешение ?