Нарушение преимущественного права покупки - можно ли признать недействительной сделку?

Вопрос №812355 из г. Красноярск
опубликован 30.06.2009, 09:54

Question

Посоветуйте как быть. 
 Я продала 1/4 долю в квартире принадлежащей мне на праве собственности, при этом 25.03.2009 года выслала уведомление о продажи доли второму собственнику с предложением купить уведомление он получил 07.04.2009 г. о чем имеется его подпись в извешении. После чего 21.05.2009 г. не получил ни какого ответа доля была продана. Второй собственник сейчас подал на меня в суд о том что было нарушено преимуществееное право покупки и предъявляет документы: уведомление с описью вложения с поясняет что 04.05.2009 г. он направил мне документы (стоят штампы почты) но я намерено уклонялась от их получения, но я извещения с почты не получала и ни каких документов не видела. Других способов известить меня о их намерении купить долю они не предприняли. Подскажите может ли суд признать недействительной сделку купли продажи на таких основаниях.

Галкина Ольга Николаевна · Accepted Answer

Уважаемая Анна!
Участник долвоей собственности, который считает, что нарушено его право преимущественной покупки не может обращаться в суд с иском о признании сделки недействительной, а только с иском о переводе прав покупателя на него.
При этом, при подаче иска, он должен будет внести на депозитный счет суда сумму, по которой вы продали свои доли.
Если суд посчитает, что  его права нарушены, то права покупателя будут переведены на него, а Вашему покупателю с депозитного счета суда возвратят деньги.
Удачи Вам!

Алекс И.И. · Answer

**Разбор ситуации:** Вы продали 1/4 долю в квартире после отправки уведомления второму собственнику. Он получил уведомление 07.04.2009, после чего, по его утверждению, направил вам письменное согласие на покупку 04.05.2009 (до истечения 30-дневного срока). Однако вы письмо не получили. Сейчас он оспаривает сделку, ссылаясь на нарушение преимущественного права покупки. **Норма права:** Согласно ст. 250 ГК РФ, продавец доли обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий. Участники вправе выкупить долю в течение 30 дней со дня извещения (или иного срока, указанного в договоре). Если участник отказывается от покупки или не приобретает долю в течение указанного срока, продавец вправе продать долю любому лицу. Несоблюдение этого правила дает участнику право требовать в суде перевода прав и обязанностей покупателя. **Ключевые обстоятельства:** - Срок для реализации преимущественного права истек 07.05.2009 (30 дней с даты получения уведомления). Вы продали долю 21.05.2009, то есть после истечения срока. - Второй собственник утверждает, что направил согласие 04.05.2009, но вы его не получили. Он представил уведомление с описью вложения и почтовые штампы. - Вы отрицаете получение какого-либо извещения от него. **Оценка перспектив:** Суд будет оценивать, было ли ваше неполучение письма результатом уклонения от его получения или объективных причин (смена адреса, неявка на почту и т.п.). Если вы не забирали заказную корреспонденцию по своему адресу, суд может признать уведомление доставленным (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Однако если вы докажете, что по уважительной причине не могли получить письмо (например, не проживали по адресу, не было извещений), это может сыграть в вашу пользу. Также важно учитывать срок исковой давности: для оспаривания сделки по преимущественному праву установлен сокращенный срок — 3 месяца с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Если иск подан спустя годы (например, в 2024-2025), ответчик может заявить о пропуске срока, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. **Резюме:** Суд может признать сделку недействительной и перевести права покупателя на второго собственника, если установит, что вы уклонялись от получения его уведомления и тем самым нарушили его преимущественное право. Однако если докажете, что письмо не было получено по независящим от вас причинам или что истцом пропущен срок исковой давности, суд откажет в иске. Рекомендую проконсультироваться с адвокатом для оценки всех доказательств и выработки позиции. Если у вас есть похожий вопрос, вы можете задать его в форме ниже.

Мордвинкина Людмила Викторовна · Answer

Уважаемая Анна! Прежде всего нужно выяснить почему Вы не получали извещение. Ходатайствуйте перед судом о выяснении этой причины. Вы выполнили то, что от Вас требовалось. Сделка могла быть признана недействительной если бы Вы не направили другому собственнику заявление-извещение о продаже доли. В соответствии со ст. 56 ГПК стороны должны доказать те обстоятельства на которые ссылаются в своих требованиях и возражения.

С уважением Мордвинкина Л.В.

Ильина Елена Вадимовна · Answer

Уважаемая Анна! Если будет доказано, что в месячный срок в Ваш адрес направлено согласие на покупку, то права покупателя по сделке могут быть переведены на сособственника квартиры в соответствии со ст.250 ГК РФ.

Нарушение преимущественного права покупки - можно ли признать недействительной сделку?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (от 31.03.2026)

Похожие вопросы

Юридические аспекты недействительности сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру

Как подать исковое заявление в суд на второго собственника для продажи квартиры

Законна ли сделка которую я осуществила с третьим лицом?

Как отозвать извещение о продаже доли в квартире при изменении цен на рынке недвижимости?

Оформление сделки по продаже доли в общей долевой собственности - особенности и вопросы

Сделка по продаже доли в 3-комнатной квартире может быть оспорена судом в случае отсутствия получения уведомления о продаже

Каковы мои права на наследственную долю в квартире при ее продаже другим собственником?

Возможно ли получить копию договора купли-продажи в департаменте

Как продать квартиру в долевой собственности без согласия второго собственника?

Как защитить свои права при недействительной продаже доли в квартире

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59