Не получаем перерасчет коммунальных платежей от Управляющей компании - право нашей новостройки нарушено?

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Статьями 153 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также своевременно и полностью вносить плату за указанное помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на помещение.

Применительно к положениям, содержащимся в пункте 1 статьи 4, пунктах 1, 2 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (пункт 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из вышеизложенного следует, что указанное разрешение подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, возможность передачи объекта в надлежащем качестве участникам договоров на участие в долевом строительстве.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ).

Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 6, предусматривающим, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Таким образом, системное толкование вышеназванным норм права позволяет сделать вывод о том, что участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных выше норм права.

В этой связи ответственным за содержание и ремонт помещений в многоквартирном доме до передачи их иному лицу во вновь построенном и введенном в эксплуатацию доме, а соответственно и лицом, обязанным по несению расходов на содержание, ремонт и коммунальное обслуживание помещений, не переданных во владение от застройщика по актам приемки-передачи, с момента ввода дома в эксплуатацию и до передачи помещений в этом доме дольщикам, лежит на застройщике.

Данная позиция отражена в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.02.2014 по делу N А19-5115/2013