Спор о расчете оплаты за нежилое помещение - ТСЖ против ИП

Виктория, вне зависимости от членства в ТСЖ, собственник нежилого помещения обязан оплачивать коммунальные расходы и расходы на содержание общего имущества. При этом очень важным является вопрос о том, что именно включают в себя расходы на содержание общего имущества и весь ли объем услуг, указанных в счете ТСЖ — это расходы на содержание общего имущества.

Обязанность обусловлена следующим. В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Кроме того, в силу ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Таким образом, собственник нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, обязан нести бремя содержания помещений, а также оплачивать расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме дано определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" — это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Там же указано, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Однако не все услуги по содержанию общего имущества собственников, подлежат оплате собственником нежилого помещения, не являющегося членом ТСЖ (в отличие от собственника, являющегося членом ТСЖ). Однако данный вопрос сложный, так как однозначных норм регулирующих данный вопрос нет, судебная практика достаточно противоречива.

Тем не менее, при определении работ подлежащих оплате необходимо четко определить, какие суммы являются основными, а какие дополнительными, так как за дополнительные услуги, лицо, не являющееся членом ТСЖ платить не должно.

Данная позиция подтверждается сложившейся судебной практикой.

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9 декабря 2011 г. N А33-771/2011,

Важный момент: собственику необходимо истребовать у ТСЖ документ, которым установлены тарифы по оплате, так как зачастую ТСЖ устанавливает разные тарифы для жилых и нежилых помещений, что неверно и незаконно, такие решения нужно обжаловать. Срок на обжалование 6 месяцев с даты принятия.

В частности по услуге «Управление жилым фондом», нужно получить документ, которым раскрывается, что включено в данный пункт (в ТСЖ должно быть указано, что включает данная сумма). Существует практика, согласно которой собственник, не являющийся членом ТСЖ не обязан оплачивать расходы на содержание аппарата ТСЖ, в том числе оплачивать заработную плату сотрудника ТСЖ.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 ноября 2011 г. по делу N А56-49704/2010, «Апелляционный суд также правомерно исключил из состава долга расходы на зарплату работников Товарищества, налоговые отчисления, связанные с оплатой труда, расходы по обслуживанию счета в банке, канцелярские затраты, признав эти расходы не связанными с содержанием общего имущества многоквартирных домов».

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2011 г. по делу N А56-49704/2010, «Суд апелляционной инстанции также находит неправомерными исковые требования в части начисления и взыскания административно-хозяйственных расходов в общей сумме 27 000 рублей (1500 руб. х 18 месяцев). Назначенные расходы, включающие в себя зарплату работников ТСЖ, налоговые отчисления, связанные с оплатой труда, расходы по обслуживанию счета в банке, канцелярские затраты, не могут быть признаны расходами на содержание общего имущества многоквартирного дома, так как они являются расходами по осуществлению деятельности самого Товарищества, а не расходами сособственников имущества».

Виктория, Вы как собственник можете заключить договор с ТСЖ, оговорив объем услуг, оказываемых ТСЖ. Например, могут быть оформлены 2 варианта договора с ТСЖ.

Вариант 1. Включает лишь объем услуг, оказываемых ТСЖ по содержанию общего имущества собственников ТСЖ. Договоры с РСО на оказание коммунальных услуг собственник заключает самостоятельно.

Вариант 2. Включает весь объем услуг, в том числе коммунальных услуг, то есть в данном случае ТСЖ выступает как посредник между собственниками и РСО.