Что проверить у застройщика при долевом участии в строительстве и необходимость страховки

На что надо обратить внимание при заключении договора долевого участия

Договор долевого участия в строительстве (для простоты — ДДУ) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, соответственно и расчет с застройщиком по договору должен производиться только после осуществления процедуры государственной регистрации, а не в момент подписания договора.

Необходимо знать, что ДДУ регистрируется в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося многоквартирного дома.

Требование о государственной регистрации означает, что договор долевого участия в строительстве считается заключенным с момента его регистрации. Цель указанного требования состоит в исключении возможности «двойных продаж».

Что же необходимо знать при заключении ДДУ?

Договор долевого участия в строительстве должен содержать:

1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Это означает, что договор должен содержать точное описание Вашей будущей квартиры (или нежилого помещения), а именно: полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже), площадь, метраж, наличие лоджии (балкона).

Если Вы планируете купить квартиру с отделкой, приложение к договору, либо сам договор должны содержать конкретные виды работ по отделке помещения с указанием материалов (линолеум/паркет/ ламинат, обои/ крашеные стены, остекление лоджии и т.д.).

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, т. е. в договоре должен быть прописан срок завершения строительства и передачи Вам будущей квартиры по акту или иному документу о передаче.

Необходимо знать, что такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства конкретного объекта недвижимости.

3. Цену Договора, сроки и порядок ее уплаты.

Фиксированную стоимость квадратного метра жилого (нежилого) помещения, которая обозначается конкретной суммой. При этом, окончательная цена договора складывается исходя из количества квадратных метров.

Следует внимательно изучить условие договора о возможности увеличения/уменьшения заявленной площади после обмеров БТИ. При наличии данного пункта возможно увеличении стоимости Вашего жилого (нежилого) помещения в связи с увеличением его площади после обмеров. При этом нужно знать, что балкон или лоджия не входят в общую площадь квартиры, которая должна обязательно быть указана в ДДУ.

Это не означает, что балкон или лоджия достанутся Вам бесплатно. Просто при оплате используется понижающий коэффициент площади балкона, т.к. он не может считаться жилой площадью.

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства.

Необходимо знать, что гарантийный срок на квартиру составляет не менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства - не менее 3 лет.

Важно! При отсутствии хотя бы одного из вышеуказанных условий, Договор считается не заключенным.

Обратите внимание, что если граждане приобретают квартиру по договору долевого участия в строительстве исключительно для личных, семейный, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то к данным правоотношением применяется законодательство РФ о защите прав потребителей, в части не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ от 30..12.2004.

На какие документы следует обратить внимание при заключении ДДУ

1. Разрешение на строительство, которое удостоверяет факт соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и право застройщика на осуществление строительства. Разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления.

При изучении указанного документа необходимо обратить внимание на:

- то, что разрешение выдано на строительство многоквартирного жилого дома, а не на нулевой цикл (строительство фундамента);

- срок действия разрешения на строительство.

2. Документы, подтверждающие право застройщика на земельный участок.

Это зарегистрированное право собственности или зарегистрированное право аренды (субаренды) на земельный участок. Проверить право владения застройщиком земельным участком можно путем обращения с соответствующим запросом в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр). Указанная информация является платной (на сегодняшний день плата за выдачу сведений из ЕГРП составляет примерно 200 руб.).

При изучении документов на землю необходимо обратить внимание на целевое использование земельного участка.

Если у застройщика договор аренды/субаренды на земельный участок, в нем должны содержаться условия о цели использования этого участка. Например: «земельный участок по вышеуказанному адресу арендуется для строительства многоквартирного жилого дома».

Если у застройщика свидетельство о праве собственности, то в строке "Объект права" должна быть указана категория земли, предусматривающая возможность строительства данного объекта, например категория земель: «земли поселений (населенных пунктов)». Данная категория земель используется и предназначена для застройки и развития городских и сельских поселений.

3. Проектная декларация.

Проектная декларация публикуется застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет»).

Проектная декларация содержит информацию о застройщике и информацию о проекте строительства, а именно: информацию о проектах строительства многоквартирных домов (и иных объектов недвижимости), в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией и фактических сроков ввода в эксплуатацию; о финансовом результате текущего года, о размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о разрешении на строительство; о правах застройщика на земельный участок.

4. Также необходимо ознакомиться:

- с учредительными документами застройщика,

- свидетельствами о государственной регистрации и постановке на учет в нало-говом органе,

- утвержденными годовыми отчетами, бухгалтерской отчетностью за три по-следних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исклю-чением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;

- с аудиторским заключением за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Важно! Документы, указанные в п. 4, застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу.