Как рассчитать площадь для улучшения жилищных условий при наличии двух собственных домов и долевой собственности

Как правильно рассчитать площадь для улучшения жилищных условий? Здравствуйте! Пожалуйста, помогите посчитать площадь для определения улучшения жилищных условий. Брат хочет подать документы на соц. ипотеку, прописан и проживает он вместе с мамой в частном доме, общая площадь которого 38,7 кв.м, жилая 21,9. В указанном доме, ему на праве общей долевой собственности принадлежит только 1/2. Другая же половина дома на праве общей долевой собственности принадлежит мне, я за мужем, поэтому там не прописана и не проживаю. Маме в этом доме ничего не принадлежит, поскольку дом достался нам с братом в порядке наследования по закону от отца в равных долях, т.к. С мамой на момент его смерти они были разведены, но прописана она там. В свою очередь, у мамы в собственности есть частный дом общая площадь которого 45 кв.м, жилая 19,8 кв.м, который ей так же в порядке наследования по закону достался от её матери. Но по факту дом давно развалился и не пригоден для проживания. Вопрос, как в данном случае будет рассчитываться метраж для определения учетной площади брата? Какую площадь будут брать в расчёт общую площадь всего дома или же только площадь его доли в праве? Будут ли играть какую нибудь роль тот факт что мама тоже прописана у него? Будут ли брать в расчёт площадь принадлежащего маме дома? И если да, то если мама в официальном порядке признает доставшийся ей в наследство от нашей бабушки дом аварийным появится ли тогда в этом случае нуждаемость у брата и/или у неё? И не будет ли в их случае данный факт расцениваться как намеренное ухудшение жилищных условий? Спасибо!