Проблемы с выплатой за выполненные строительные работы и передачей помещений - Как вести себя в судебных разбирательствах?

Проблема такая. Имея строительную фирму, оборотные средства и опыт работы, заключил договор подряда с физ лицами на строительство торгового центра. Со стороны Заказчика два лица. Договор вкратце такого плана, я строю объект за счет своих средств, они после подписания актов выполненных работ производят расчет в течении месяца. Так же параллельно был заключен предварительный договор на площади в этом торговом центре, как подстраховка в случае невозможности произвести расчет деньгами. Со стороны Заказчика два физ лица, собственники здания. Работы были выполненны в договорные сроки, без задержек. Один из Заказчиков без проблем подписал все акты выполненных работ, второй отказался мотивируя тем, что я сразу могу обратиться в суд! Сроки по расчетам уже сорваны почти на год, так же по предварительному договору помещения не переданы уже почти год. Заказчик говорит денег нет, помещения не передает так как здание ещё не оформлено в собственность. На сегодняшний день собираюсь идти в суд. Как вести мне себя в данной ситуации? По договору строительного подряда, работы выполнены но акты подписаны только одним заказчиком, второй не подписывает. А по предварительному договору обещают передать помещения после оформления, но оно мне сегодня уже и не нужно, тем более у помещения нет той готовности о которой мы договаривались по договору (не всё сделано со стороны Заказчика в соответствии с предварительным договором). Подскажите как мне быть? С какой стороны начинать судебные разбирательства?