Влияние отсутствия заявления на приватизацию на права собственников квартиры в многоквартирном доме, придомовой территории и налоговые обязательства

Право собственников помещений в многоквартирном доме/домах на общую долевую собственность на земельный участок придомовой территории формализовано в:

пункте 2 статьи 36 Федерального закона N 136-ФЗ «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 (в ред. от 28.12.2013 с изменениями и дополнениями, действующими с 01.01.2014), где регламентировано, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством;

пункте 4 первой части статьи 36 Федерального закона N 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 (в редакции 04.06.2014), устанавливающим, что земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме, а общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме;

1 части статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 (в ред. Федеральных законов от 26.12.2005 N 184-ФЗ, 30.06.2006 N 93-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ, 01.12.2007 N 310-ФЗ, 08.05.2009 N 93-ФЗ, 01.02.2010 N 4-ФЗ, 30.07.2010 N 242-ФЗ, 04.06.2011 N 123-ФЗ, 02.10.2012 N 159-ФЗ, 25.12.2012 N 271-ФЗ, 25.02.2013 N 16-ФЗ, 05.04.2013 N 43-ФЗ, 07.06.2013 N 108-ФЗ, и с изменениями, внесенными Постановлениями Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П и 11.04.2011 N 4-П), согласно которой земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, согласно:

пункту 2 статьи 8 Федерального закона N 51-ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 (в редакции от 05.05.2014) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом;

пункту 5 статьи 16 № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме только с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета;

пунктам 2 и 3 статьи 16 № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. А если земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Т.е. по факту юридически собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме/домах вступают в права общей долевой собственности на земельный участок придомовой территории многоквартирного дома/домов только в случае, если земельный участок придомовой территории сформирован и в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет, что подтверждается:

разъяснительным письмом N Д23-3410 от 16.10.2009 Департамента недвижимости Министерства экономического развития РФ, где указано, что право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирные дома возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета;

разъяснительным письмом № ОГ-Д23-5497 от 07.11.2012 Департамента недвижимости Министерства экономического развития РФ, где указано, что земельный участок, занятый многоквартирным домом, сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принадлежит собственникам помещений в таком многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с даты его государственного кадастрового учета независимо от момента государственной регистрации права на такой земельный участок.

Далее, не следует забывать, что согласно:

ст. 65 Федерального закона N 136-ФЗ «Земельный кодекс Российской Федерации» использование земли в Российской Федерации является платным, а порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах;

части 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, признаются плательщиками земельного налога;

статьи 392 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности

Т.е. формализация общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок придомовой территории имеет и «обратную сторону медали» - за землю придется платить сообразно размеру доли каждого собственника помещения в общей долевой собственности.

Правоустанавливающие документы собственников помещений многоквартирных домов на право общей долевой собственности на земельный участок придомовой территории.

Формально часть 3.1 статьи 38 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 определяет обязательность внесения сведений о праве общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома/домов в межевой план земельного участка, право собственности на который считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в ЕГРП, а согласно п. 9 Приказа N 289 Министерства экономического развития РФ «Об особенностях подготовки межевого плана в отношении земельного участка, право собственности на который считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при выполнении кадастровых работ по образованию земельного участка, право собственности на который возникает в силу федерального закона, в состав Приложения включается копия предусмотренного соответствующим федеральным законом документа (документов), являющегося основанием возникновения права собственности на такой земельный участок. Кроме того, пункт 2 статьи 23 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 регламентирует, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, а значит в соответствии с разъяснениями Департамента недвижимости Министерства экономического развития РФ (письмо № ОГ-Д23-5497 от 07.11.2012) документами, подтверждающими возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, могут являться документы, подтверждающие право собственности граждан на помещения в многоквартирном доме.

Вместе с тем:

согласно тому же п. 2 ст. 23 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается;

согласно части IV «Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации N 29 от 14.02.2007, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Причем юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок придомовой территории является государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок).

Т.е. право общей долевой собственности на земельный участок придомовой территории будет считаться юридически оформленным, если хотя бы у одного из собственников жилых или нежилых помещений многоквартирного дома в свидетельство о праве собственности на помещение будет внесена информация об объекте недвижимости и размере доли в праве общей собственности на него (рассчитывается, как отношение площади помещения к общей полезной площади многоквартирного дома).