Как снять нежилое здание с кадастрового учета при отсутствии фактического существования и отсутствии зарегистрированного права?

Статья 45. Ранее учтенные объекты недвижимости

1. Прежде чем говорить о порядке применения комментируемого закона в отношении правоотношений, возникших до вступления его в силу или в период действия переходного периода, необходимо обратить внимание на то, что настоящий федеральный закон, как и подпрограмма "Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)" федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)", направлены на "создание системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости, обеспечивающей реализацию государственной политики эффективного и рационального использования и управления земельными ресурсами и иной недвижимостью в интересах укрепления национальной экономики, повышения благосостояния граждан, обеспечения государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, формирования полного и достоверного источника информации об объектах недвижимости, а также на совершенствование государственных услуг, оказываемых организациям и гражданам, органам государственной власти и органам местного самоуправления" (гл. 1 указанной подпрограммы).

В настоящее время системы учета земли и иной недвижимости разделены, что существенно увеличивает временные затраты правообладателей при учете недвижимости и регистрации прав на нее, а также при получении информации из систем учета, поскольку для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости и получения информации об объектах недвижимости необходимо обратиться в каждую из систем. Срок постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а также предоставления сведений из государственного земельного кадастра составляет 1 месяц.

В системах учета имеют место дублирование функций и наличие погрешностей в сведениях об объектах недвижимости вследствие многократного ручного введения, различий в идентификации объектов и субъектов права, а также сложности проверки взаимного расположения объектов и непротиворечивости информации, содержащейся в разрозненных информационных системах.

В настоящее время только 7,7 процента дел, находящихся в архивах организаций технической инвентаризации, переведены в электронный вид. Для создания государственного кадастра недвижимости Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости необходимо провести инвентаризацию и введение в государственный кадастр недвижимости сведений о более чем 42 млн. земельных участков и 70 млн. иных объектов недвижимости.

Отсутствие современной цифровой (картографической) основы при проведении государственного кадастрового учета земельных участков создает проблемы с определением и согласованием границ земельных участков, что является негативным фактором при регистрации права собственности и иных вещных прав на землю.

Существующие недостатки сказываются на инвестиционной политике и объемах ипотечного кредитования, поскольку не позволяют инвестору быть уверенным в надлежащем обеспечении исполнения обязательств, а также использовать недвижимое имущество как полноценный ликвидный актив.

Другой важнейшей проблемой в сфере земельно-имущественных отношений является неурегулированность вопросов, связанных с реформированием системы имущественных налогов. В соответствии с Налоговым кодексом РФ в 2006 году был введен порядок исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Однако при отсутствии механизма актуализации кадастровой стоимости земель экономический эффект от введения налога существенно снизился.

Таким образом, основными составляющими Единого кадастра объектов недвижимости на сегодняшний день должны быть следующие основные ресурсы: земельный кадастр, который начали вести с 1992 года, база данных технического учета, которую ведут органы и организации технической инвентаризации с 1998 г.; Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В результате этого такие объекты недвижимости, как земля и объекты на ней учитывались отдельно.

Но, тем не менее, комментируемая статья признает, что основной правовой принцип состоит в том, что закон обратной силы не имеет, то есть его положения применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Поэтому следующие объекты недвижимости считаются ранее учтенными объектами недвижимости (то есть учет признается юридически действительным, а такие объекты - объектами недвижимости, учтенными в соответствии с этим Федеральным законом) при условии, что до дня вступления комментируемого закона в силу или в переходный период его действия:

уже был произведен государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости,

государственный кадастровый учет или государственный технический учет указанных объектов не осуществлен, но права собственности на них зарегистрированы и не прекращены,

объектам недвижимости были присвоены условные номера (в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.