Возможность передачи квартиры в счет долга - можно ли потребовать судебного решения и внести изменения в Росреестр?

Я дала в долг маминой подруге деньги (крупная сумма) и заключила с ней договор займа в простой письменной форме, вышел срок отдавать, она не может, но в ее собственности есть 2 квартиры. Должник не против отдать квартиру добровольно, я готова ее принять в счет долга. Но если передавать по ДКП (то у должника возникает налог 13%, в собственности меньше 3 лет), если дарением - то у меня возникает налог на дарение 13%. Вопрос: могу я через суд потребовать судебного решения о передаче одной из ее квартир себе в собственность в счет уплаты долга (кадастровая стоимость квартиры меньше суммы долга), и прийти с этим решением вместе с должником в Росреестр?