Как правильно оформить продажу квартиры в рассрочку?

Сейчас можете заключить только предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ), по которому предусмотрите перечисление некоего обеспечительного платежа. После получения денег можете погасить кредит и снять ипотеку, а затем заключите договор купли-продажи (ст. 549 ГК РФ). Отчуждать заложенное имущество можно только после погашения ипотеки. Или надо будет получать согласие банка на такое отчуждение. Никакие иные сделки не могут изменить условия кредитного договора и договора ипотеки

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" гласит:

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Заключите предварительный договор, статья 429 ГК РФ, регистрировать его не надо. Пропишите срок заключения основного договора, полученный задаток (аванс), другие условия. После погашения ипотеки Заключайте основной с обременением, под залог уже у вас будет, получите окончательный расчет, снимите обременение.

Как быть с оформление квартиры, поскольку вторую часть денег я получу только через 6 месяцев, как оформить правильно

---по договору купли продажи в рассрочку. но после погашения ипотеки.

Статья 454 ГК РФ. Договор купли-продажи

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. 5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Вы не можете её продать так как квартира в залоге у банка.Только с разрешения банка возможен перевод прав и обязанностей по кредитному договору на нового покупателя (нового должника) .Это называется перевод долга по ипотечному договору. Банк будет изучать личность нового должника, его кредитоспособность и т.д.

Для перевода долга заемщику нужно будет:

1) Найти покупателя своего квартиры (дома), который даст согласие на перевод долга по ипотечному договору с его нынешними условиями;

2) Подать в банк заявление о переводе долга по ипотечному договору и на выдачу письменного согласия на продажу квартиры (дома);

3) В случае согласия банка на перевод долга и продажу квартиры (дома), подписать с банком и покупателем квартиры трехстороннее соглашение о переводе долга. После этого взять в банке справку об отсутствии задолженности по кредитному договору (договору ипотеки);

4) Подписать с покупателем договор купли-продажи квартиры (дома) и получить у банка письменное согласие на регистрацию перехода права собственности на эту квартиру (дом) к покупателю;

5) Совместно с покупателем подать договор купли-продажи на государственную регистрацию, после чего получить в Управлении Росреестра этот договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

www.kmcon.ru

ГК РФ Статья 391. Условие и форма перевода долга

(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Позиции высших судов по ст. 391 ГК РФ >>>

1. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.

3. При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном абзацем вторым пункта 1 настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства.

К новому должнику, исполнившему обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, переходят права кредитора по этому обязательству, если иное не предусмотрено соглашением между первоначальным должником и новым должником или не вытекает из существа их отношений.

4. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса.

На первую часть денег договор займа оформляйте, тогда не нужно с банком ничего согласовывать. После оформления квартиры в собственность заключайте договор купли-продажи, в котором укажите, что полученный займ идет в счет частичной оплаты за квартиру, а окончательный расчет будет осуществлен тогда-то (через 6 месяцев). В этом случае регистрация права собственности за покупателем будет осуществлена с обременением, а обременение будет снято только после получения от него полной оплаты.

-----------------------------------

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Договор продажи недвижимого имущества составляете в письменной форме, он подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 550 ГК РФ). Согласно кредитному договору с банком вы должны взять у банка разрешение на продажу квартиры. Регистрация договора купли продажи будет проводиться с обременением - ипотека в силу закона, после получения второй части денег, вы обязаны погасить ипотеку.