Необходимые документы и правила оформления покупки пая от физического лица в строящемся доме

рассмотрим схему продаж квартир в новостройках путем заключения договора паевого взноса с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК).

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» привлечение денежных средств граждан на строительство многоквартирного дома допускается посредством заключения договора долевого участия, а также путем заключения договора с ЖСК. Жилищный кодекс РФ определяет жилищно-строительный кооператив как добровольное объединение граждан на основе членства, целью которого являются строительство, реконструкция и содержание многоквартирного дома за счет средств пайщиков – членов кооператива.

До заключения договора с ЖСК покупателю необходимо проверить наличие у застройщика свидетельства о праве собственности (аренды) земельного участка, на котором строится дом, устав ЖСК, в котором обозначен порядок вступления и выхода из товарищества, проектную декларацию, сроки действия разрешения на строительство. Также следует узнать, не подано ли в отношении ЖСК заявление о его банкротстве.

Права членов кооператива определяются его уставом, который готовит застройщик до вступления пайщиков в ЖСК. До декабря 2004 года законодательство не требовало от кооперативов обладать правами на земельный участок и получать разрешение на строительство для привлечения денежных средств. Это приводило к тому, что кооперативы довольно часто привлекали денежные средства граждан, не имея ни выделенной под застройку земли, ни разрешительной документации на строительство.

К положительным моментам схемы ЖСК следует отнести наличие возможности предоставления рассрочки по оплате строительства квартиры, а также изменения условия договора паевого взноса. Так, при необходимости можно по соглашению перезаключить договор в сторону уменьшения или увеличения площади будущей квартиры. Кроме того, к положительным моментам следует отнести отсутствие налогообложения паевых взносов, уплачиваемых покупателем квартиры в ЖСК, что делает себестоимость квартиры в ЖСК ниже, чем квартиры по договору долевого участия.

Покупателю квартиры в ЖСК следует учитывать, что участник ЖСК получает право требования на квартиру только при полной выплате пая, а в ДДУ право требования на жилплощадь возникает сразу. При таких условиях юридические гарантии покупателей, вступивших в кооператив, ниже. Однако многие из них заключали подобные сделки, так как квартиры предлагались застройщиком либо по очень привлекательным ценам, либо покупателям нравилась локация будущей недвижимости. Имели место случаи, когда у застройщика не хватало денег на завершение строительства дома и достраивать его приходилось за счет пайщиков. Покупателю квартиры следует учитывать, что проекты, реализующиеся по схеме ЖСК, не включены в государственную программу субсидирования ипотеки. Некоторые банки не работают с кооперативами и предпочитают застройщиков, использующих долевую схему.

Покупка пая от физлица:

1. Ознакомьтесь с договором физлица;

2. Убедитесь что продавцом пай выплачен полностью кооперативу;

3. Заключите с физическим лицом-продавцом соглашение о переуступке пая;

4. Дождитесь окончания строительства дома и ввода его в эксплуатацию;

5. Оформите акт приема-передачи квартиры и получите справку о полной выплате пая, кадастровый паспорт на квартиру;

6. Зарегистрируйте своё право собственности на квартиру в Росреестре