174
Должна ли учитываться площадь лоджии/балкона/террасы при оценке квартиры для банка?
В случае выявления в ГКН сведений об общей площади ряда зданий и помещений, расположенных в них, с учетом балконов, лоджий, веранд и террас, с целью снижения жалоб со стороны заявителей, ФГБУ «ФКП Росреестра» считает целесообразным принимать решение об исправлении технической ошибки в силу п. 5 ст. 15 ЖК РФ и п. 6 Требований к определению площади.
Дополнительно полагаем необходимым отметить, что техническая ошибка в сведениях о площади подлежит исправлению только в случаях, позволяющих однозначно определить назначение/наименование помещения (балкон, лоджия, веранда или терраса) в экспликации технического паспорта здания.
Данные положения есть официальные разъяснения Росреестра, данные в письме:
Письмо> ФГБУ «ФКП Росреестра» от 16.08.2013 N 08-2641-КЛ
«О направлении разъяснений».
Корректная выписка из ЕГРН должна быть без учета площади балкона.
Действительно, в выписках ЕГРН в настоящее время указывается только квартирная площадь (без балконов и террас).
Между тем, отчет об оценке в соответствии со ст. 11 Закона "Об оценочной деятельности" должен содержать точное описание объекта. Поэтому оценщик должен учитывать и все конструктивные элементы, в том числе террасу, так как она также имеет свою стоимость.
Предоставьте вместе с выпиской договор купли-продажи или ДДУ, в котором указано описание объекта, включая террасу и общую площадь. Оценка, таким образом должна производиться с учетом террасы.
При оценке квартиры для банка действительно важно учитывать все конструктивные элементы, включая балконы, лоджии и террасы, так как они могут существенно влиять на рыночную стоимость недвижимости.
Нормативные акты и требования
Федеральный закон "Об оценочной деятельности" (ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ) в ст. 11 указывает, что отчет об оценке должен содержать точное описание объекта. Это включает в себя все элементы, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) действительно может не включать площадь балконов и террас в общую площадь квартиры. Это связано с тем, что в ЕГРН фиксируется только жилая площадь и площадь, которая подлежит налогообложению. Однако это не исключает возможности их учета при оценке.
Учет террасы в оценке
Оценщик обязан учитывать все конструктивные элементы: Оценщик должен учитывать террасу в оценке, если она является частью объекта недвижимости и влияет на его рыночную стоимость. Площадь террасы может быть важным фактором при сравнительном анализе с аналогичными объектами на рынке.
Договор купли-продажи или ДДУ: Важно предоставить оценщику все документы, связанные с покупкой квартиры, включая договор купли-продажи или договор долевого участия (ДДУ), в которых указаны характеристики квартиры, включая площадь террасы. Это поможет оценщику правильно определить стоимость объекта.
Галина Альбертовна, 18 кв.м террасы должны выпадать из оценки, в силу статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Площадь квартиры определенная в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации необходима для проведения государственной регистрации квартиры.
Всего Вам хорошего.
Здравствуйте, Галина Альбертовна.
Рыночная стоимость квартиры без лоджии существенно ниже стоимости квартиры с лоджией, и наличие террасы должно быть учтено в отчете об установлении стоимости объекта.
Оценщик не должен ограничиваться выпиской из ЕГРН, а использовать и иную документацию, в том числе техплан.
Кроме того, в соответствии с ФЕДЕРАЛЬНЫМ СТАНДАРТОМ ОЦЕНКИ «Оценка недвижимости (ФСО №7)»
5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
Соответственно квартиру необходимо осматривать.
Всех благ!
Площадь квартиры определенная в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса РФ необходима для проведения государственной регистрации квартиры.
Согласно ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Удачи вам!
Согласно статье 15 Жилищного кодекса РФ, общая площадь жилого помещения включает в себя все части такого помещения, кроме балконов, лоджий, веранд и террас. Это означает, что такие элементы, как балкон, лоджия или терраса, формально не включаются в общую площадь квартиры при оценке жилой недвижимости.
Различные оценочные организации могут применять разные подходы к учету вспомогательных площадей. Например, некоторые банки или кредитные учреждения могут требовать включение коэффициентов для учета этих элементов. Но в любом случае данные коэффициенты должны быть отражены в отчете оценочной компании.
Выписки из ЕГРН содержат официальную информацию о характеристиках объектов недвижимости, зарегистрированных в Росреестре. Если в выписке указана только жилая площадь без учета балкона, лоджии или террасы, это соответствует нормам законодательства.
Оценочные компании часто используют рыночную стоимость недвижимости при проведении оценки для целей ипотеки или залога. Хотя законодательные акты прямо указывают на то, что балконы, лоджии и террасы не входят в состав общей площади жилья, рыночная практика может отличаться. Некоторые банки могут включать эти площади в расчет с использованием понижающих коэффициентов.
Например:
- Для балконов коэффициент может составлять 0,3.
- Для лоджий — 0,5.
- Террасу также могут учитывать с определенным коэффициентом, который зависит от региона и конкретных условий рынка.
Уважаемая Галина Альбертовна!
В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, устанавливаемыми Минстроем России. www.consultant.ru
Оценщик в Вашем случае должен применять правила, указанные в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", которым при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты:
для лоджий 0,5
для балконов 0,3
для террас 0,3
для веранд 1,0
В Вашем случае оценочная площадь будет 66 кв.м. +(18х0,3) = 71.4 кв.м
