Покупка участка подводные камни

Если они сделают ЗАРАНЕЕ, не в день сделки - подводных камней не возникнет!

Зеленка много лет не является документом, подтверждающим право собственности. Надо, как минимум, проверить Выписку, время приобретения и основания (на наличие возможных претендентов), наличие зарегистрированных лиц.

Судя по изложенному, все чисто. Единственное, чтоб не находился в предбанкротном состоянии.

Рекомендую в договоре все нюансы изложить вместе с юристом и себя обезопасить.

Если ипотека не выплачена, то в отношении недвижимости должно быть зарегистрировано обременение. О наличии или отсутствии обременений можете узнать из выписки из ЕГРН. Если есть обременение-ипотека, то продажа только с письменного согласия банка.

Нет никаких зеленок.

Необходимо смотреть выписку из ЕГРН.

Что дом и участок в залоге.

Нужно проверять всё, в том числе и продавца. Брак, банкротства, прописанных и т.д.

Ращрешение на стоительство, есть ли по земле обременение от энергетиков. Газовиков. Природных органов. А то получится, что строить нельзя. Проводить нельзя. Охранная зона.

С юристом все разрешения, планы, выписки и т.д. проверяйте.

Данную консультацию нужно готовить, поднимать законодательство. См. почту Если вам нужна подробная консультация, выберите юриста и к нему в ЛИЧНО обратитесь, это платная услуга.

Собственник земельного участка должен предоставить правоустанавливающие документы.

Посмотрите Градостроительный план (как планируется застройка) в этом районе в дальнейшем (как минимум) ,есть ли разрешение на застройку, правоустанавливающие, подъездные пути, ври (все и вспомогательные в том числе).

Добрый день.

Выписка из ЕГРН, ПЗЗ, границы….

Нюансов много..

обратитесь к юристу.

Кто собственник?

Категория земельного участка?

ВРИ земельного участка?

Обременения?

В остальном надо смотреть Градостроительный регламент данной территории и ПЗЗ.

Потом по закону анализ

Чтобы себя подстраховать в случае аннулирования сделки - указать в договоре реальную стоимость недвижимости, которую приобретаете.

Всё условия долдны быть чётко прописано в договоре купли-продажи.

Добрый день! Вознаграждение риэлтора в сумму сделки не входит, это оформляется отдельным договором с риэлтором. Договор продажи недвижимости на реальную сумму+отдельное соглашение о задатке. Имейте в виду: если Вы укажете заниженную цену, то в случае спора отталкиваться будете от неё, а не от реальной.

Вы уже отдали задаток ("поздно пить боржоми").

Теперь только настаивать на указании реальной стоимости. Если сделка сомнительная, они сами предпочтут от неё отказаться.

Доверенность можно проверить на сайте нотариальной палаты.

Неужели кроме как договор купли продажи спасет ситуацию. Расписка о передаче денег не поможет? Расписка не имеет за собой никакой силы?

Ответ отключен модератором

Это не обязательно указывать в предварительном договоре.

На этапе заключения основного и ипотеки укажите.

Ну всякое бывает, насчет подводных камней, но если ипотека банк проверит хорошо.

Нет ничего хорошего, чем делать ребенку доля в недвижимости по своей собственной инициативе.

Нужно просто указать в графе покупатель ребенка и его долю.

Деньги сможете вернуть, так как Вашей вины не будет. Виноват будет в случае чего нотариус, который провел сделку, не убедившись в дееспособности гражданина.

Об этом нам говорит Гражданский кодекс РФ.

Такое возможно при определенных обстоятельствах. В такой ситуации Вам не стоит торопиться с покупкой этого участка, думаю есть и другие.

Вы можете нотариально оформить предварительный договор купли-продажи, с указанием что по истечении 6 ти месяцев по получению свидетельства о праве на наследство и регистрации перехода права к наследнику, оформите основной договор купли-продажи нотариально. Если наследник принимает наследство, то вправе ним и распорядиться.

Никто не застрахован от судебного оспаривания сделки. Можете попросить наследника принести справку от психиатра.

Не рекомендую покупать участок в таких условиях, если что-то пойдет не так, будет куча судебных разбирательств, будете либо деньги истребовать через суд, либо участок отсуживать...

Подводные камни есть. Во-первых это получение согласия органа опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетнего сына умершего. Но это проблема продавца, а не ваша. Продавец должен решить этот вопрос и предъявить вам это разрешение. Во-вторых, получение согласия банка на продажу предмета залога, поскольку ипотека - это залог.

Добрый день Роман.

1.Резрешение от Банка в котором оформлена ипотека.

2.Разрешение с органов опеке (оформляется постановлением городской, либо районной администрации).

Дополнительные вопросы в личку, консультация платная.

С уважением берегите себя и близких.

Уважаемый Роман! Любое обременение или ограничение на недвижимость проходит государственную регистрацию и внесено в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ст. 131 ГК РФ). Объект недвижимости, приобретённый в ипотеку, находится в залоге у банка до погашения ипотечного займа.

Т.о., чтобы узнать нет ли обременения на объекты недвижимости

закажите выписку из ЕГРН через МФЦ. Официальное название — «выписка из Единого Государственного Реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости».

Всего доброго.

Нам предложили закрыть их ипотеку, а потом уже выйти на сделку.

Продавцы предложили погасить их ипотеку, получить справку из банка о снятии обременения и уже потом составить договор купли-продажи. Как то настораживает такой план действий.

Т е закрыв ипотеку, нет никаких гарантий, что объект недвижимости вообще можно купить?

Здравствуйте

А что мешает продавцу предварительно оформить снос дома, для этого потребуется уведомление о сносе в отдел архитектуры и заключение об отсутствии дома от БТИ и в Росреестре прекратить учёт этого дома

И покупайте участок без дома (ст.549 ГКРФ)

В Противном случае после покупки может быть начисленные но не удержанные коммунальные услуги, налог на имущество и др

Да. Это долги прежнего собственника.. но проблемы то будут.

Если строительство дома, то обязательно чтоб категория земель: земли населённых пунктов, разрешённые использование ИЖС или ЛПХ, (налог на лпх меньше, но такого вида может не быть в городском поселении, только в сельской местности). Земли снт могут быть как в населённом пункте, так и на землях сельхоз назначения, в последнем случае могут возникнуть проблемы с регистрацией строения.

Оптимально - запросить ГПЗУ, из которого Вы точно увидите все ограничения, а также места, в которых они проходят. Увидите пятно возможной застройки. И будете точно уверены в каком месте ЗУ и что Вы сможете расположить.

Михаил, красную линию перенести нельзя, поэтому подавайте иск на расторжение договора купли-продажи участка и взыскании убытков с бывшего хозяина участка.

Красная линия представляет собой границу, отделяющую территорию, определенную под общее пользование, от территории, которая предназначена под отдельные земельные участки индивидуального пользования. Суть красной линии абсолютна та же, что и суть границы земельного участка. Границы участка Вы видели при приобретении, назначение участка ИЖС. Возможно надо строить дом меньших размеров.

Нет, приобретайте. Если в рамках наследства зарегистрировал право собственности, то проблем не было. Проверте на наличие залога на сайте нотариата.

Добрый день Алексей. Если участок оформлен в законном порядке то Вам бояться не чего. Если конечно не найдутся в будущем наследники по праву представления которые начнут оспаривать данную сделку через суд. уточните количество наследников первой очереди и имеются ли наследники по праву представления либо на стороне о которых знают но умалчивали при принятии наследства.

Это проблемный участок, ограничения могут появиться в любой момент и сделать невозможным строительство дома, пользование, продажу участка.

С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.

Зависит от того какие полномочия предусмотрены. Доверенность в любом случае должна быть на подписание договора купли-продажи. А что там в агентском договоре? Не совсем понятно.

Варианты развития событий зависят от полномочий, которые прописаны в договоре и доверенности. Полномочия на заключение сделки от имени физлица в любом случае удостоверяются нотариально.

Покупать участок лучше непосредственно у собственника, с участием адвоката, который обеспечит правовое сопровождение и проследит за правильностью оформления документов.

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

Здравствуйте!

Вы не сможете быть одновременно покупателем и представителем продавца по доверенности. Законом это запрещено.

И,что тогда?

Она даст доверенность, а завтра умрет и всё, доверенность прекращается, а дом так её и остался, Вы никто в доме..

Вы проверили чистоту дома, земли? Раз ничего делать не хочет значит дело не так чисто как выглядит.

Добрый день. Ваша сделка по покупке доли жилого дома подлежит нотариальному удостоверению. Собственник может дать доверенность на продажу третьему лицу (не вам). Но доверенность также оформляется у нотариуса. Поэтому вам можно обратится к нотариусу, предоставить туда все необходимые документы и в назначенный день прийти к нотариусу покупателю и продавцу для подписания договора купли-продажи и его нотариального удостоверения, там же и осуществить передачу денежных средств. Регистрацию вашего права собственности по нотариальной сделке может сделать одна из сторон (т.е. вы) или нотариус по электронной регистрации. И продавцу нужно будет прийти к нотариусу только один раз и получить деньги. Зато вы не рискуете оформление в один день и передача денег.

Понял. А если оформить доверенность на мою жену. А я муж буду покупатель. Так законно?

Спасибо за подробный ответ. Тогда если оформить доверенность на мою маму. А я его сын буду покупатель. Правда у нас фамилии одинаковые?

Здравствуйте,

Никто гадать не будет. Нужно просто посмотреть документы на дом и землю, юридически проверить договор купли продажи

Желаю Вам удачи и всех благ!

Добрый день! Тут есть нюансы например, нужно смотреть объект на обременение, если он находится в обременении или в судебном споре, то ничего вы не оформите, нужно смотреть обязательно документы на землю сейчас это очень больной вопрос! И вообще нюансов очень много, нужно смотреть все документы!

Это очень опасно: продавец может снять сделку с регистрации, получит деньги и вернет себе участок и дом. Т.е. Вы можете остаться и без денег и без объекта. Кроме того, объект может быть под обременением.

Оптимально - расчеты через ячейку по факту регистрации. Вы можете при этом договориться и о передаче ключей с Вашим фактическим въездом непосредственно при заключении договора, т.е. не дожидаясь регистрации.

Добрый день.

Сначала надо понять статус земельного участка.

Если участок у продавца в собственности то вы можете его купить и будете собственником.

Если он у него в аренде то вы будете арендатором. И потом можете выкупить его у государства.

А может ли участок ижс без дома быть в полной собственности?

Добрый день! Если земля не приватизирована, то должна быть в аренде, посмотрит документы, на какой срок аренды, платили ли прежние собственники арендную плату.

Здравствуйте! Пока доверенность не аннулирована, она действительна. В этом случае Вам нечего опасаться! А после оформления пусть сколько угодно аннулируют! У продающий стороны Вам нужно посмотреть выписку из Росреестра м убедиться, является ли собственником продающее лицо. Правильно будет оформить договор купли-продажи земельного участка в соответствии со ст. 549 ГК РФ и зарегистрировать право собственности.

Уважаемая Гуля г. Нижний Новгород!

1) Купить-Продать Земельный участок по Договору купли-продажи можно только у его Собственника (ст.209 ГК РФ), если:

- ЗУ присвоен кадастровый номер;

- на ЗУ имеется Кадастровый паспорт;

- на ЗУ имеется Межевой план с указанными на нём поворотными точками;

- на ЗУ зарегистрировано Право собственности в Росреестре или БТИ субъекта РФ и данное право подтверждается ВЫПИСКОЙ из Реестра прав, а НЕ только Свидетельством о праве собственности.

2) если данный Земельный участок является совместно нажитым супружеским имуществом, то потребуется ОБЯЗАТЕЛЬНО нотариально удостоверенное СОГЛАСИЕ супруга на ПРОДАЖУ Земельного участка (ст. 34 СК РФ).

3)все переговоры по купле-продаже данного Земельного участка необходимо вести только с СОБСТВЕННИКОМ данного Земельного участка, либо с его полномочным Представителем, имеющим на это нотариально удостоверенную Доверенность (ст.185 ГК РФ).

Кроме того, Купить - Продать Земельный участок:

- по нотариальной доверенности – НЕЛЬЗЯ;

- по садоводческой книжке – НЕЛЬЗЯ;

- МОЖНО только по Договору купли-продажи! (ст.160 ГК РФ)

Именно Договор купли-продажи ЗУ будет являться документом-основанием, на основании которого будет внесена ЗАПИСЬ о переходе права собственности на ЗУ в Росреестре РФ субъекта.

Также в настоящее время Купить-Продать-Подарить - Наследовать ЗУ без Межевого плана ЗУ – НЕЛЬЗЯ!

Желаю вам удачи Владимир Николаевич

г.Уфа 30.10.2018 г.

Вам не консультация нужна, а юридическое сопровождение сделки, чтобы бесплатным не бывает. Если переживаете, что за " чистоту " предоставленных документов, то совершите сделку через нотариуса "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2018)

ГК РФ Статья 160. Письменная форма сделки

КонсультантПлюс: примечание.

Позиции высших судов по ст. 160 ГК РФ >>>

1. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

2. Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронной подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

(в ред. Федерального закона от 06.04.2011 N 65-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

При совершении доверенностей, указанных в пункте 3 статьи 185.1 настоящего Кодекса, подпись того, кто подписывает доверенность, может быть удостоверена также организацией, где работает гражданин, который не может собственноручно подписаться, или администрацией медицинской организации, в которой он находится на излечении в стационарных условиях.

(в ред. Федерального закона от 23.05.2018 N 116-ФЗ)

Никаких.

Зем участок его супруга разделить при разводе не сможет, куплен до брака.

А вот дом, построенный в браке, сможет, ей будет принадлежать 1\2 от него.

Добрый день! Чтобы избежать подводных камней, надо составить предварительный договор, в котором следует указать все существенные для обеих сторон детали сделки. Оформление и оплата будут проходить так, как пропишите в договоре.

Оксана, добрый вечер.

"Подводные камни", конечно же, есть. Например, постройки: если постройки являются Вашим самовольным строительством, и после покупки участка к покупателю будет предъявлено требование об их сносе, то покупатель сможет предъявить к Вам требование о возмещении убытков. Но для Вас этот риск зависит от условий договора купли-продажи, который будет заключен между Вами и покупателем (например, в договоре можно прямо указать на самовольные постройки, на согласие покупателя с этими постройками и ограничить размер Вашей ответственности).

Что касается рисков, связанных с рассрочкой, то Вы можете воспользоваться пунктом 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ:

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Применение данной нормы защитит Вас от риска неоплаты со стороны покупателя. Для применения данной нормы для Вас важно следующее: (а) прописать в договоре купли-продажи условия залога (включая условия обращения взыскания на предмет залога); (б) зарегистрировать залог в гос. реестре прав на недвижимость.

Кроме залога (и дополнительно к нему), Вы можете прописать в договоре купли-продажи неустойку, уплачиваемую покупателем за просрочку платежей. Это может быть пеня (т.е. какой-то % от просроченной суммы за каждый день просрочки), а может быть фиксированная сумма - как договоритесь с покупателем.

Оформление участка в собственность покупателя может быть как до 100% оплаты, так и после - это зависит от условий договора купли-продажи.

При наличии доп. вопросов не стесняйтесь обращаться в чат.

Добрый день!

По земельному участку: заключаете обычный договор купли-продажи с собственником участка.

После регистрации права собственности на участок за вами заключаете договор со строительной организацией на строительство дома.

Главное, найдите строителей, которые заключат с вами письменный договор с указанием цены, сроков строительства, гарантийных обязательств, адресами, телефонами и т.п.

Артур Александрович, на сами представляемые документы, основания возникновения права собственности, правильное составление договора...

Это платная работа...

Здравствуйте!

Обратить внимание необходимо на правоустанавлиающие документы (например договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие, то есть на основании каких документов возникло право собсбственности на земельный участок у продавцов), состоит ли земельныый участок на кадастровом учете (выписка из кадастра), установлены ли границы земельного участка, зарегистрирован ли объект незаверженного строительства в росреестре и т. д. Рекомендую обратиться к адвокатам, юристам за помощью.

Посмотрите участок на публичной кадастровой карте, какие объекты на участке поставлены на кадастровый учет, нет ли наложений границ участка на соседние, соответствует ли вид разрешенного использования участка фактическому.

Запросите выписки из ЕГРН по всем объектам, есть ли ограничения или обременения. Проверьте у собственников основания возникновения прав на объекты, оцените вероятность оспаривания сделок.

Проверьте по базе данных местного районного суда наличие споров по объекту, а также исков к Вашим продавцам.

Или все просто - 2 договора и на регистрацию права?

Все просто. Но нотариусу придется платить, так как сделка требует обязательного нотариального удостоверения. Также смотрите не было ли споров и других наследников по наследству.