Как продать квартиру с учетом наследства и долгов по коммунальным платежам?

Родители умерли осталась двух комнатная квартира хрущевка. На половину квартиры мама оставила завещание на троих т.е. я, сестра и племянница, на долю отца нет завещания. В этой квартире зарегистрированы сестра и племянница с двумя малолетними детьми. Мы все вступили в права наследства, и получили пять свидетельств о регистрации, т.е. доля мамы (на троих - я, сестра и племянница) и доля отца (я и сестра), но у сестры паспорт еще украинский (она и не гражданка Украины и не гражданка России - еще не получила паспорт, хотя проживает тут всегда) Сестра и племянница хотят мне подарить свои доли. Как я могу потом продать квартиру целиком если они мне подарят в зарегистрированными там малолетними детьми, племянницей и сестрой (еще и с украинским паспортом), как выписать их и на каком основании? За время проживания их в этой квартире после смерти родителей имеются долги по коммунальным платежам, если они мне ее (квартиру) подарят, то автоматически я еще и приму в дар их прошлые долги. Как избежать последствий на будущее ил и с ними заключать договор найма, чтобы они платили за ком. услуги, а если у них денег нет, тогда, что мое имущество заберут (я проживаю отдельно и имею иное жилье от них не зависящее). Спасибо!