Нарушение прав на частную собственность в деле покупки квартиры у застройщика по ДДУ

В соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. То есть балконы, лоджии, веранды и террасы являются массой собственности, но в расчет общей жилой площади не включаются.

Проектирование и строительство строящихся многоквартирных жилых зданий осуществляются на основании норм СНиП 31-01-2003 (здания жилые многоквартирные).

В п. 3 Приложения Б к СНиП 31-01-2003 даны термины и определения отдельных элементов помещения.

Так, балкон – это выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка. Может быть остекленным. Веранда - застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него, не имеющее ограничения по глубине. Лоджия – это встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух - при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть остекленной.

В Приложении В к СНиП 31-01-2003 указано, что площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (далее по тексту – Инструкция) утверждена приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37.

В силу п. 3.34 Инструкции по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются:

- жилая площадь квартиры (квартир);

- площадь квартиры (квартир);

- общая площадь квартиры (квартир).

Согласно п. 3.37 Инструкции общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0.5, для балконов и террас - 0.3, для веранд и холодных кладовых - 1.0.

Таким образом, общая площадь квартиры при ее покупке будет определяться с учетом площади балкона и лоджии, но с применением коэффициентов 0.3 и 0.5 соответственно.