Если можно объясните поэтапно.

Уважаемая Ольга! Чтобы использовать материнский капитал без обращения в банк, Вам необходимо в управлении пенсионного фонда уточнить его точный остаток (в том случае если деньги уже расходовались на какие-либо цели). В договоре с продавцом необходимо прописать условие, что денежные средства в таком-то размере (точная сумма материнского капитала до копеек) покупатель обязуется уплатить продавцу за счет материнского капитала в срок не поздее первого полугодия 2011 года (если договор заключите до 01 октября 2010 года). При этом необходимо указать точное наименование органа (например, в Нижегородской области - это ГУ УПФР по Нижегородской области), который перечислит за Вас продавцу данную сумму. Хотя с точки зрения норм ГК РФ было бы неправильным прописывать в договоре обязательства третьей стороны, в нем не участвующей, то такова позия ГУ УПФР. Кроме того, обязательное условие такого договора купли-продажи это включение ребенка в собственники приобретаемой квартиры в равных с иными собственниками долях. После регистрации договора купли-продажи и получения Свидетельства о праве собственности на квартиру (в котором будет внесена запись об обременении - залог в силу закона, то есть квартира до полной оплаты её цены будет находиться в залоге у продавца, в связи с чем ни продать, ни заложить и т.п. Вы её не сможете), Вы представляете нотариальные копии этих документов в ГУ УПФР, после чего они должны перевести безналичным перечислением размер материнского капитала продавцу. Вы можете обратиться за разъяснениями также в ГУ Управление пенсионного фонда в Вашем регионе, и они Вам пояснят все нюансы, поскольку мой ответ ориентирован только на процедуру по Нижегородской области.