Проблемы с регистрацией при одновременной покупке и продаже квартир - Как нам помочь?

Продаю 2-х комнатную квартиру, где по 1/4 у меня, мамы и у 2-х несовершеннолетних детей, и покупаю 3-х комнатную, где детям выделяется равнозначная доля... опека дала разрешение на одновременную покупку и продажу... НО...продаю я квартиру паре, у которых часть средств ипотека, а часть средства за счет сертификата ветхого жилья, т.е...в день заключения купли - продажи мне отдадут часть средств (ипотека), а после того как покупатель получит св-во о праве собственности фонд переведет мне на счет сумму сертификата... т.е. купить одновременно в этом случае не получается... нотариус нам отказал в регистрации... мы предложили другой вариант... утром мы покупаем 3-х комнатную квартиру, пишем продавцу расписку, что в течении двух недель отдадим всю сумму (она согласна), после этого только несем документы в росреестр... а в обед продаем квартиру, получаем часть средств и ждем, когда покупатель 2-ки ее на себя оформит и фонд переведет нам остаток, а мы уже затем рассчитаемся с продавцом 3-ки...НО НОТАРИУС ОТКАЗЫВАЕТ ОПЯТЬ... он обязует нас в договоре купли-продажи указать, что квартира будет до полного рассчета в нашем залоге (так как часть принадлежит детям), но МЫ ЖЕ КУПИЛИ ИМ 3-ку...предоставили им в собственность равнозначную площадь... КАК БЫТЬ, фонд не соглашается на двойной залог и получается замкнутый круг? ПОМОГИТЕ НАМ МЫ МОЖЕМ ПОТЕРЯТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ УЛУЧШИТЬ СВОИ ЖИЛИЩНЫЙ УСЛОВИЯ.