Нужно ли ЖЭКу бесплатно менять стояки холодной и горячей воды в приватизированной квартире 1979 года постройки? И какие нормативы капитального ремонта следует учитывать?

Добрый день, Григорий!

Согласно требования пункта 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее-Правила содержания), утверждённых Постановлением Правительства Российской Феедрации от 13 августа 2006 г. N 491 стояки подачи холодной и горячей воды, относятся к внутридомовым инженерным системам холодного и горячего водоснабжения и включаются в состав общего имущества в многоквартирном дома.

На основании подпункта "д" пункта 10 Правил содержания общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем постоянную готовность инженерных коммуникаций, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

Согласно требования подпунктов "а" и "з" пункта 11 Правил содержания, к содержанию общего имущества многоквартирного дома отнесены осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и должностными лицами органов управления управляющей организации (ЖЭКа), а также текущий и капитальный ремонт общего имущества.

На основании пункта 14 Правил содержания результаты осмотра общего имущества должны оформляться актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

В соответствием с положением подпункта "а" пункта 16 Правил содержания надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путём заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (ЖЭКом), в соответствии с частью пятой статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее-ЖК РФ).

Руководствуясь требованием пункта 17 Правил содержания собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

На основании пункта 18 Правил содержания текущий ремонт общего имущества проводится управляющей организацией (ЖЭКом) по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов.

В соответствии с пунктом 21 Правил содержания капитальный ремонт общего имущества проводится управляющей организацией (ЖЭКом) по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования

Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, на основании пункта 22 Правил содержания, устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами управляющей организации (ЖЭКа) с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации(как правило это служба государственной жилищной инспекции), уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

кроме того, согласно положения пункта 23 Правил содержания в решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.

В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией то, согласно подпункта "а" пункта 28 Правил содержания, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 31 Правил содержании при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учётом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

На основании пункта 35 Правил содержания вышеуказанный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

Согласно требования пункта 37 Правил содержания прии принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии со статьей 158 ЖК РФ размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учётом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объёме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

На основании изложенного можно сделать следующие выводы:

Управляющая организация (ЖЭК) на основании заключённого договора управления многоквартирным домом обязана проводить текущий и капитальный ремонт стояков горячей воды. При этом текущий ремонт должен осуществляться за счёт ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения. Перечень работ по проведению текущего ремонта общего имущества обычно указывается в Приложении к договору управления многоквартирного дома. Кроме того виды работ и услуг, относящихся к текущему ремонту определены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (далее-Правила и нормы), утверждённые Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170.

Капитальный ремонт общего имущества осуществляется на основании решения общего собрания собствеников многоквартирного дома, принятого в соответстии с представленнными управляющей организацией актами осмотров, предложений о сроке начала капитального ремонта, необходимом объёме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов. При этом установленная оплата за капитальный ремонт общего имущества, на основании требования статьи 154 ЖК РФ, должна влючаться в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения, установлённой общим собранием собственников. Установление отдельно платы за капитальный ремонт и влечет нарушение требования статьи 154 ЖК РФ.

Работы относящиеся к капитальному ремонту также определены в Правилах и нормах.

Всего Вам доброго и до свидания.